Qu'est-ce que la défiscalisation immobilière ?

Défiscaliser

Placer son argent dans l’immobilier en bénéficiant de réductions d’impôts ? Oui, c'est possible ! Tel est le principe de la défiscalisation immobilière. De nombreux Français en profitent, en appliquant les différentes lois de défiscalisation mises en place par l’Etat, et notamment celles qui concerne l’immobilier. Explications.

Qu’est-ce que la défiscalisation immobilière ?

Placer son argent dans l’immobilier en bénéficiant de réductions d’impôts… C’est le principe de la défiscalisation immobilière. Pour cela il existe différents dispositifs fiscaux dits de "défiscalisation" encore en vigueur en 2021 et 2022.

Pourquoi la défiscalisation immobilière ?

Depuis plusieurs années, l’État français a mis en place différentes lois et des dispositifs fiscaux afin de favoriser l’investissement dans l’immobilier. Pourquoi ? Tout simplement pour 3 raisons principales :

encourager le développement d’un parc de logements locatifs, puisque la défiscalisation immobilière vous permet d’acheter un bien immobilier dans le but de le mettre en location.
doper la construction de logements neufs
et faciliter ainsi l’accession à la propriété pour le plus grand nombre. En France, en effet, la demande de biens immobiliers est supérieure à l’offre.

Ainsi, investir dans la pierre et acheter son premier bien immobilier peut être synonyme de baisse ou de réduction d’impôts à terme. Etonnant non ?

Quelles sont les lois de défiscalisation immobilière en France ?

En contrepartie de l’investissement immobilier que vous allez réaliser, vous aurez donc la possibilité de payer moins d’impôts. La réduction d’impôt varie selon le dispositif de défiscalisation choisi.
Il y a actuellement plusieurs dispositifs permettent d’investir dans un logement neuf tout en profitant d’un cadre fiscal avantageux. Petit tour d’horizon…

1. La loi Pinel* concerne les biens immobiliers neufs en location nue

Location nue, c’est-à-dire ? Eh bien il s’agit d’un appartement classique, sans meubles, destiné à la location, pour une résidence principale.

Depuis 2014, le dispositif Pinel a remplacé la loi Duflot. Il vous permet de déduire une partie du prix du logement directement de vos impôts, en respectant bien sûr certaines conditions liées au type de logement, à son emplacement dans des zones bien définies, et aux ressources du futur locataire.
Cette réduction d’impôts est calculée sur un plafond d’investissement maximum de 300.000€ et la réduction d’impôt peut atteindre jusqu’à 63.000€ !

En savoir plus sur le PINEL

2. La loi de défiscalisation immobilière Censi-Bouvard* pour les logements meublés dans une résidence de services

Nous voici donc dans la catégorie des logements meublés : il s’agit en effet de louer un logement entièrement meublé, dans une résidence de services adaptée aux étudiants ou aux seniors (pour le Censi-Bouvard). Ce sont en général de petites surfaces, surtout pour les étudiants, et le prix est donc assez attractif.

Vous avez alors le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Mais rassurez-vous, ce statut méconnu est simple et a de nombreux avantages.

Avec la loi de défiscalisation immobilière Censi-Bouvard, vous bénéficierez d’une réduction fiscale de 11% sur l’investissement effectué pour une mise en location de 9 ans minimum et pour un montant maximum éligible de 300.000€.
Par ailleurs, les résidences de services sont des établissements commerciaux assujettis à la TVA de 20%, récupérable par l’acheteur, sous certaines conditions. Encore un autre cadeau fiscal !
Via cette formule, la gestion quotidienne est confiée à un exploitant professionnel qui se charge à la fois de la recherche d’un locataire, des formalités administratives ou encore de l’état des lieux. À la clé, une simplification de toutes vos démarches et l’assurance d’éviter les impayés, car le loyer est dû par le gestionnaire que le bien soit loué ou pas !

3. Une variante de l’investissement en logement meublé : le dispositif LMNP Amortissement*

Le principe et les engagements sont les mêmes que pour le Censi-Bouvard, mais l’avantage fiscal est différent. En effet, il ne s’agit pas d’une réduction directe d’impôts mais d’une baisse de votre revenu imposable par le jeu des amortissements. N’ayez-pas peur, on vous explique tout dans un article détaillé.

Pour faire simple, le principal avantage du LMNP réside dans la possibilité d’amortir linéairement l’intégralité de votre investissement immobilier (hors terrain) sur 30 ans. Cet investissement ne génère donc aucun surcoût fiscal pendant plusieurs dizaines d’années, notamment si l’acquisition a été financée à crédit.

Tout savoir sur le LMNP Amortissement

Attention : si vous souhaitez investir dans une résidence de tourisme (d’affaires, urbaine, à la mer, à la montagne) vous ne pourrez pas bénéficier du Censi-Bouvard, mais seulement du dispositif LMNP Amortissement.

BON A SAVOIR :

Mettre un logement en location dans une résidence de services adaptée aux étudiants, à la clientèle affaires ou aux seniors vous accorde le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) sous certaines conditions. Il vous faut percevoir des recettes locatives inférieures à 23. 000€ par an ou plafonnées à 50% des revenus globaux par an.

Vous vous sentez perdu ? Vous vous dites que c’est trop compliqué ? Faites-nous confiance, iSacq est là pour vous guider. Laissez-nous vous rappeler pour organiser un RDV sans engagement afin d’étudier votre profil.

Je me fais aider par un spécialiste en fiscalité

Quelle loi de défiscalisation immobilière est faite pour vous ?

Vous le voyez, il y a de nombreuses opportunités pour défiscaliser grâce à l’immobilier.

Quand on parle d’immobilier, on pense souvent à l’ancien, mais comme expliqué ci-dessus, les possibilités de réduction d’impôts concernent surtout l’immobilier NEUF. Dans l’ancien, il existe des dispositifs de réduction d’impôts sur des biens avec de gros travaux comme les régimes Déficit Foncier, Malraux et Monument Historique qui permettent d’abaisser la pression fiscale pendant la durée des travaux uniquement.

Les questions à se poser avant d'investir

Afin de choisir le bon dispositif de défiscalisation immobilière, il faut se poser les bonnes questions :

1. Quel est le montant de l’impôt à diminuer et pendant quelle durée ? S’agit-il d’une défiscalisation étalée sur plusieurs années ou bien ponctuelle ?

2. Est-ce que je peux utiliser mes fonds propres ou bien puis-je faire appel au crédit ?

3. Quel est le niveau de risque de chaque dispositif de défiscalisation ?

4. Quel sera mon retour sur investissement ? Quelle rentabilité puis-je espérer en dehors de l’impact sur mes impôts ?

Choisir un investissement locatif en Pinel pour réduire vos impôts

Si votre objectif premier est de réduire vos impôts tout en développant votre patrimoine à moyen ou long terme, le dispositif Pinel*est en effet recommandé.

Comment profiter pleinement du dispositif Pinel ?

Posséder une capacité d’emprunt confortable (entre 160.000 et 300.000 €) ou une capacité d’épargne d’au moins 300 € par mois.
Réaliser votre achat grâce à un montage financier sans apport pour profiter des taux d’intérêt très bas.

Vos avantages grâce à l’investissement locatif Pinel

Avec un investissement Pinel vous pourrez obtenir une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% du prix de revient de l’opération, étalée sur 6, 9 ou 12 ans.

→ Ainsi, pour un investissement de 150.000 €, vous obtiendrez une réduction d’impôts de 3000 € par an pendant 9 ans ( taux de 18 % d’économie d’impôts sur votre bien loué pendant 9 ans).

Choisir un investissement locatif en Censi-Bouvard pour obtenir un complément de revenus et défiscaliser

Si toutefois votre objectif premier est de diversifier votre patrimoine tout en réduisant vos impôts, nous vous conseillons l’investissement locatif LMNP Censi-Bouvard* dans une résidence étudiante ou séniors.

Comment profiter pleinement du Censi-Bouvard ?

Posséder une capacité d’emprunt à partir de 90.000 € (dans une résidence étudiante par exemple).
Avoir une capacité d’épargne inférieure ou égale à 300 € par mois sur une durée de 20 ans.
Réaliser votre acquisition sans apport financier.
Profiter de la possibilité d’investir dans plusieurs appartements la même année dans la limite de 300.000 €.

Vos avantages grâce à l’investissement locatif Censi-Bouvard

Récupération de la TVA à 20 %
Réduction d’impôts de 11 % étalée sur 9 ans

→ Ainsi pour un investissement de 100.000 € HT, vous obtenez une réduction d’impôts de 1200 € sur 9 ans et vous récupérez 20.000 € de TVA

Choisir un investissement locatif en LMNP – Amortissement pour obtenir un complément de revenus à long terme

Enfin, pour vous constituer des revenus complémentaires, notamment au moment de la retraite ou du démarrage des études de vos enfants, investissez en meublé LMNP Amortissement*.

Comment profiter pleinement du LMNP Amortissement ?

Avoir un objectif d’investissement long terme, assimilable à de l’assurance-vie sans imposition.
Posséder une capacité d’emprunt à partir de 90.000 € pour un investissement en résidence services meublée pour étudiants, séniors ou touristes.
Avoir une capacité d’épargne ≥ 250 € / mois par mois sur une durée de 20 ans.
Réaliser votre acquisition sans apport financier.

Vos avantages grâce à l’investissement locatif LMNP Amortissement

Récupération de la TVA à 20 %.
Amortissement du bien.

→ Ainsi pour un investissement de 120.000 € TTC, vous obtenez un loyer de 2.500 € nets d’impôts pendant 15 à 20 ans après la fin de votre crédit.

Notre conseil sur l’investissement en résidences services

Investir dans une résidence de services neuve peut offrir un rendement net autour de 3,5% à 4,5% HT/HT.

Par ailleurs, l’investisseur perçoit la totalité des loyers quelle que soit l’occupation du bien. En effet, ils vous sont versés par le gestionnaire de la résidence, un professionnel. C'est sur ce dernier que repose la rentabilité de l’opération.

→ Vous devrez donc vérifier ses références, sa solidité financière. Les conseillers iSacq connaissent parfaitement le marché de l'investissement immobilier et les professionnels du métier. Ils sauront vous aider !

EN CONCLUSION

Il faut avant tout bien définir vos objectifs, vos besoins et votre budget afin de tirer le meilleur parti des lois de défiscalisation immobilières. Actuellement, les taux d’emprunts historiquement bas sont souvent inférieurs aux rentabilités locatives. C’est vraiment le moment d’acheter un bien à crédit même sans apport. En soi, il n’y a pas de bon ou de mauvais dispositifs mais des solutions adaptées à chaque situation.

iSacq vous apporte son expertise pour vous aider à finaliser votre projet.

Je me fais aider par un spécialiste en immobilier

Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.

*Le dispositif dit PINEL est codifié à l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts, il est réservé aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent avant le 31 décembre 2022, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement dans une résidence devant faire l’objet d’une labellisation BBC EFFINERGIE 2005 ou construite conformément à la réglementation thermique dite RT 2012, destiné à être loué nu à titre de résidence principale à des locataires présentant un niveau de ressources plafonné et moyennant des montants de loyers également plafonnés. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12% si l’engagement de location est pris pour six ans ou de 18% si cet engagement est pris pour 9 ans. L’engagement de location peut être prorogé pour atteindre une durée de 12 ans. La prorogation de l’engagement de location ouvrant droit à une nouvelle réduction d’impôt. Le pourcentage de réduction est calculé dans la limite des 2 plafonds suivants : 300 000 € par contribuable par an, 5 500 € par m² de surface habitable. Le nombre de logements éligibles est limité à 2 biens achevés par an (la date d’attestation d’achèvement des logements faisant foi). Le contrat de location doit être signé dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L’éligibilité au dispositif de réduction d’impôt dépend du lieu de situation du logement. En outre les logements acquis à compter du 1er janvier 2015 peuvent être donnés en location à des ascendants et des descendants, si ceux-ci n’appartiennent pas au foyer fiscal. La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et est imputée dans un premier temps sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des années suivant la période de son engagement de location à raison d’une fraction (1/6e ou1/9e) de son montant total au titre de chacune de ces années, sans report possible. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI.
Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus locatifs et le cas échéant l’IFI – impôt sur la fortune immobilière…), le contexte économique (vérifier le niveau des loyers pratiqués dans le secteur qui peuvent être inférieurs au plafond des loyers du dispositif PINEL, et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion…).

*Le dispositif Censi-Bouvard est un dispositif de réduction d’impôts tel que prévu à l’article 199 service du Code Général des Impôts réservé aux contribuables domiciliés fiscalement France qui acquièrent en France jusqu’au 31 décembre 2021, un logement neuf situé dans certaines résidences services et qui s’engagent à le donner en location dans le cadre d’un bail commercial à l’exploitant de la résidence pour une période de 9 ans minimum. Le taux de la réduction d’impôt est de 11%, la réduction est calculée sur le coût d’acquisition (prix de vente HT + frais d’acquisition) du logement dans la limite globale de 300 000 €. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, pour les logements acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement. Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière, notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.

Le statut LMNP est ouvert au contribuable qui affecte des logements à une location meublée et dont les revenus de ces locations ne dépassent pas 23 000€ TTC par an et 50% de leur revenu global. L’activité de Loueur en Meublé Non Professionnel relève fiscalement de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux définis à l’article 34 du Code Général des Impôts. En outre le dispositif LMNP dans le cadre de l’acquisition d’un logement neuf situé dans certaines résidences gérées et qui est donné en location à un gestionnaire au travers d’un bail commercial d’une durée de 9 ans minimum permet sous conditions de récupérer la TVA et de bénéficier du régime de la réduction d’impôt dite Censi-Bouvard codifié à l’article 199 services du Code Général des Impôts.