Acheter votre investissement locatif à crédit ou cash ?

Crédit

Même si vous disposez de liquidités suffisantes, investir dans l’immobilier à crédit est toujours plus intéressant que d’acheter cash. Pourquoi ? Explications.

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C’est certain, vous pouvez parfois détenir des économies suffisantes pour investir dans l’immobilier locatif sans avoir à faire de crédit. Le ticket d’entrée est, de fait, très abordable : certains logements peuvent s’acquérir à partir de 80.000 €, notamment dans les résidences avec services, étudiantes ou séniors. Si vous optez pour cette option, vous payez le bien comptant et vous le louez pour en percevoir les loyers. Ces derniers augmentent vos revenus et sont imposés comme revenus fonciers si votre logement est loué nu, ou comme bénéfices industriels et commerciaux si votre logement est loué meublé.

Les atouts de l’achat à crédit pour un investissement locatif

Pour certaines personnes, acheter à crédit ne doit se faire qu’en dernier recours, lorsque l’on ne détient pas la somme suffisante. Si cette philosophie peut se concevoir dans le cadre de la vie courante, elle est pourtant totalement contreproductive dans le cadre d’investissements immobiliers.

En effet, emprunter pour financer un investissement locatif est toujours plus avantageux que d’acheter cash :

  • cela vous permet d’abord d’augmenter votre pouvoir d’achat immobilier car vous pouvez aller au-delà de vos liquidités disponibles ;
  • cela vous permet, ensuite, d’abaisser votre facture fiscale via la déduction possible des intérêts d’emprunt ;
  • enfin, cela vous offre l’opportunité de protéger votre famille grâce à l’assurance décès-invalidité incapacité de travail (DIIT).

Autre paramètre jouant en faveur du crédit actuellement : les taux qui restent toujours aussi bas et permettent d’emprunter à prix défiant toute concurrence (moins de 1 % parfois). Depuis quelques années, les taux d'intérêt du crédit sont, dans la majorité des cas, inférieurs au rendement locatif des investissements immobiliers. Si l’on y ajoute une potentielle plus-value, à terme, la rentabilité finale de l’investissement est supérieure au coût de l’emprunt. L’opération est donc bénéficiaire pour vous, emprunteur.

Accroître vos possibilités d’investissement

Refuser de contracter un crédit immobilier réduit le champ des possibles et peut vous faire rater des opportunités. C'est dommage. Vous vous limitez considérablement dans vos choix de produits immobiliers.

Si vous tenez absolument à investir vos liquidités, le mieux est de considérer cette somme comme un apport personnel qui va vous permettre d’acquérir plusieurs biens, afin d’optimiser la fiscalité. Par exemple, vous êtes autorisé à acheter deux logements sous dispositif Pinel par an ; la somme maximale qui est prise en compte pour l’avantage fiscal étant simplement limitée à 300.000 € par an.

Par exemple si vous aviez 70.000 € de cash, vous pouvez contracter un crédit de 130.000 € pour profiter à plein de la fiscalité attachée à ce dispositif d’achat de logements nus locatifs.

En tout état de cause, investir en immobilier à crédit vous permet de multiplier vos possibilités d’investissement : vous pouvez acheter votre logement locatif entièrement à crédit et placer vos liquidités sur un autre placement. L’immobilier est le seul actif pouvant être acheté via un emprunt bancaire : ne vous en privez pas !

Acheter à crédit votre investissement locatif pour faire baisser vos impôts

Le fait même d’acheter de l’immobilier locatif neuf vous permet de réduire votre ardoise fiscale via les différents dispositifs proposés par les Pouvoirs Publics, comme le Pinel, déjà évoqué, mais aussi les dispositifs LMNP Censi-Bouvard ou LMNP Amortissement.

  • En effet, en parallèle de ces avantages fiscaux, la souscription d’un crédit va encore accroître vos possibilités d’abaisser vos impôts. Comment ? Grâce à la déduction autorisée des intérêts d’emprunt des loyers que vous déclarez aux impôts. En diminuant votre base imposable, vous diminuez vos impôts. Cette intéressante possibilité vous est accordée que vous achetiez un logement à louer nu (les loyers sont alors des « revenus fonciers ») ou un logement à louer meublé (les loyers sont des « bénéfices industriels et commerciaux » / BIC).
  • Si les intérêts d'emprunt créent un déficit foncier - charges plus importantes que les rentrées financières - celui-ci est imputable sur vos revenus globaux, (et non plus sur vos seuls revenus fonciers ou vos BIC). Même principe qu’expliqué plus haut : en diminuant votre base imposable, vous diminuez donc vos impôts.
  • A noter que le montant des intérêts déductibles n'est pas plafonné et que la déduction autorisée sur les loyers inclut aussi les frais de dossier d’emprunt et les primes d'assurance décès-invalidité-incapacité de travail (voir plus bas).

BON A SAVOIR ! La déduction des intérêts d’emprunt, réservées aux seuls investisseurs, ne peut pas s’effectuer si vous choisissez les régimes d’imposition forfaitaire « micro foncier » ou « micro BIC ».

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Le crédit de votre investissement locatif vous fait profiter d’un système de prévoyance

Les établissements financiers exigent toujours une assurance décès-invalidité-incapacité de travail (ADI), même si elle n’est légalement pas obligatoire. Si elle paraît à certains d’entre vous être uniquement destinée à sécuriser la banque, elle sécurise pourtant aussi l'opération... et vous-même !

  • En cas de décès, en effet, ou d’impossibilité de travailler et donc de percevoir des revenus, cette assurance prend en charge les remboursements du prêt. Attention : contrairement aux idées reçues, seul le décès entraîne la prise en charge intégrale de la mensualité de remboursement (selon la quote-part de chacun des emprunteurs).
  • Lorsque le problème relève d’une incapacité de travail, l’assurance vous donne un montant correspondant à ce qu’il manque, une fois versées les indemnités de sécurité sociale ou de pension d’invalidité et les indemnités de la prévoyance professionnelle.

Exemple : si votre salaire est de 2.000 € net et que la pension d’invalidité atteint 1.300 € et la prévoyance professionnelle vous verse 200 €, l’assurance du crédit vous versera 500 €, c'est-à-dire le complément pour atteindre les 2.000 €. Et ce, si vous êtes assuré à 100 %. Mais si vous avez emprunté en couple, à 50/50, l’assurance ne vous versera que 250 €.

A noter que s’il souhaite une sécurité maximale, un couple peut s’assurer à 200 % (100 % chacun). Bien sûr, le coût en sera d’autant augmenté...

Deux sortes de crédits pour votre investissement locatif

Le crédit amortissable

Le crédit classique que vous connaissez peut-être pour vous en être servi lors de l’achat d’une éventuelle résidence principale, est le plus utilisé. Il s’agit du crédit « amortissable » qui implique de rembourser pendant une période donnée (15 ans, 20 ans...) les intérêts en même temps que le capital.

  • En réalité, si la mensualité ne varie pas (sauf en cas de crédit à taux révisable), la part des intérêts est beaucoup plus importante dans les premières années. L’équilibre s’inverse peu à peu et les dernières années sont dévolues au remboursement presque exclusif du capital.
  • Pour vous, emprunteur, cette « cuisine » interne aux banques est invisible en termes de remboursement : vous réglez, pendant le nombre d’années déterminées, une mensualité identique (sauf prêt à taux révisable). En revanche, pensez à ce fonctionnement lorsque vous établissez votre plan de financement détaillé. La part des intérêts déductibles diminuant au fil du temps, votre fiscalité sera moins positivement impactée par ceux-ci, à terme.

Le crédit in fine

Ce crédit, beaucoup moins connu, a un fonctionnement très particulier et est réservé aux investisseurs avertis.

  • La banque vous accorde un crédit dont vous ne remboursez que les intérêts (les primes d’assurance sont aussi à régler) pendant toute la durée de celui-ci. La mensualité de remboursement est donc beaucoup plus faible. Le capital, lui, n’est remboursé qu’à la fin du crédit. Les intérêts étant calculés sur le capital entier pendant la durée totale du crédit, ils sont plus importants, mais sont déductibles pendant toute l’opération de prêt.
  • Afin de pouvoir rembourser le capital en fin de crédit, les emprunteurs doivent souscrire un produit financier, en général un contrat d’assurance-vie, calibré pour représenter la somme nécessaire au remboursement, à la fin du prêt. La plupart des banques exigent que vous versiez sur le contrat d’assurance vie 30 % du montant de l'investissement immobilier et qu’ensuite, vous y versiez chaque mois une somme définie à l’avance.
    Bien sûr, rien ne vous interdit de placer, dès le départ, la totalité du capital emprunté sur le contrat.

Attention ! Un crédit in fine comporte une part de risque : celui de ne pas engendrer les rendements attendus pour produire la somme nécessaire au remboursement du capital, le moment venu. Attention donc à bien sélectionner votre contrat en ne prenant pas trop de risques... Renseignez-vous bien et faites des simulations.

Lire notre fiche pratique « Capacité d’emprunt et investissement immobilier »

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Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.

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