Pourquoi acheter un appartement en loi Pinel ?

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Et si on vous disait qu’il y a un moyen pour obtenir jusqu’à 63.000 € de réduction d’impôts tout en devenant un heureux propriétaire immobilier ? Impossible ? Pas si sûr.

Vous avez sûrement entendu dire qu’il est intéressant d’investir en « Pinel ». Eh bien, c’est de cela dont il s’agit. Le dispositif Pinel est une fiscalité attachée à l’achat d’un logement neuf (ou lourdement rénové) qui, sous conditions, vous permet de profiter de réductions d’impôts. Suivez le guide !

Le Pinel, pour quoi faire ?

Vous vous dites certainement : ce n’est pas pour moi. Pourquoi l’Etat me ferait-il un tel cadeau ? Il y a anguille sous pierre !

Eh bien, le Pinel a été mis en place pour résoudre le manque de logements neufs en France. Il fallait trouver un moyen de stimuler la construction de logements dans les zones dites « tendues » (à forte demande locative). Solution trouvée : encourager l’investissement locatif dans le neuf grâce à des « cadeaux fiscaux » ! Et depuis 2014, 131 000 logements Pinel ont été créés.

Bonne nouvelle : le Pinel vient d’être prolongé jusqu’en décembre 2024. Mais attention : ce n’est que jusqu’en 2022 que les mêmes conditions s’appliquent ! On vous dit tout ici. En 2023 et 2024, l’avantage fiscal sera un peu moins attractif. Une bonne raison pour ne pas hésiter trop longtemps à s’engager dans un investissement locatif sous ce dispositif !

Est-ce que j’ai le bon profil pour investir en Pinel ?

Le dispositif Pinel s’adresse à tous les contribuables français qui investissent dans des logements neufs ou intégralement réhabilités répondant aux critères de la loi.

Si votre objectif premier est de réduire vos impôts tout en développant votre patrimoine à moyen ou long terme, le dispositif Pinel est donc fait pour vous !
C’est évident, pour tirer profit du dispositif Pinel, il faut être imposable ! En effet, à la différence d’un crédit d’impôt, la réduction fiscale du Pinel viendra en déduction de votre impôt ; en revanche, elle ne peut pas être remboursée par le fisc. Il faut donc que la réduction annuelle que peut vous procurer la loi Pinel soit inférieure ou égale au montant d’impôt sur le revenu que vous devez payer chaque année. C’est valable pendant toute la période d’engagement de location du bien Pinel (6 ans minimum).

Donc, c’est clair : ce dispositif s’adresse à vous si vous pouvez vous projeter dans les 6 prochaines années au moins. En effet, si vous rompez vos engagements Pinel avant le terme défini au départ, par exemple en vendant votre bien, les avantages fiscaux acquis seront repris sur les 3 dernières années fiscales non prescrites. Ce n’est pas une catastrophe, mais dommage de perdre les avantages du Pinel.

EN RESUME, le Pinel est fait pour vous si :

Vous payez au moins 3.000€ d'impôts par an
Vous n’avez pas peur d’investir à moyen/long terme
Vous possédez une capacité d’emprunt confortable (entre 160.000 et 300.000 €) ou une capacité d’épargne d’environ 300 € par mois.

A noter : pour optimiser l’avantage fiscal, vous avez intérêt à réaliser votre achat Pinel grâce à un montage financier avec l’apport personnel le plus faible possible en profitant des taux d’intérêt actuels très bas.

Vous hésitez encore ?

Une petite simulation vous permettrait d’y voir plus clair. Rencontrons-nous pour la faire ensemble !

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Quels avantages fiscaux vont m’apporter mon achat d’appartement en Pinel ?

Entrons dans le vif du sujet maintenant que vous êtes décidé. Voici ce qui vous attend en achetant un appartement en loi Pinel.

Vous allez bénéficier d’une réduction d’impôt représentant 12 %, 18 % ou 21 % du prix du bien acheté, selon le nombre d’années de détention et mise en location.

Par exemple : si vous achetez disons un studio d’une valeur de 100.000 €, vous pouvez déduire de votre impôt sur le revenu les sommes de 12.000 €, 18.000 € ou 21.000 €, étalés sur le nombre d’années de location.

Plus précisément, un peu de mathématiques : si vous décidez de vous engager sur 6 ans, vous pouvez, chaque année déduire de votre impôt la somme de 2.000 € : 12 % de 100.000 € divisé par les 6 ans d’engagement de location. Simple non ?

Autre exemple : si vous achetez un T2 d’une valeur de 200.000 €, que vous décidez de louer pendant 9 ans minimum, vous réduirez vos impôts de 36.000 €, soit 4.000 € par an. Prenez vos calculettes et vérifiez !

Si vous profitez au maximum de ce dispositif Pinel, vous pouvez économiser jusqu’à 63.000 € d’impôt en achetant, par exemple, deux logements d’une valeur globale de 300.000 €, loués pendant 12 ans.
Vous voici alors à la tête d’un beau patrimoine !

Quelques petites astuces :

La déduction se calcule sur un montant maximum de 300.000 € annuel, dans la limite de deux logements achetés dans l’année. Cette limite de 300.000 € ne signifie pas que vous ne pouvez pas acheter des biens au-dessus de cette valeur ! Mais l’avantage fiscal Pinel sera simplement calculé sur ce montant maximum.
Par ailleurs, le dispositif Pinel entre dans le champ d’application du fameux plafonnement des niches fiscales établi à 10.000 € /an. Les niches ? Eh oui, par exemple si vous bénéficiez déjà d’un crédit d'impôt pour emploi à domicile de 6000 € et d’une réduction d'impôt Pinel de 5.000 €*, vous dépassez de 1.000 € ce seuil, et votre avantage fiscal sera donc limité à 10.000 €.
La réduction d’impôts commence l’année de l’achèvement de l’immeuble (soit en général entre 18 et 24 mois après son achat, délais classiques de la promotion immobilière) ou alors l’année de son achat si vous avez acquis le bien après que l’immeuble soit achevé.

* 5000 € c’est en gros l’avantage que vous procurera un ou deux Pinel de 300.000 € total loués pendant 12 ans.

Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier du Pinel ?

Il faut acheter un bien Pinel situé dans des zones précises

Pour bénéficier de cette fiscalité attractive, le logement doit être situé dans une zone géographique éligible au dispositif. Il s’agit des zones A bis, A et B1, correspondant à la région parisienne, au Genevois français, à la Côte d’Azur et aux grandes agglomérations régionales. Pour savoir quelles communes sont concernées, n’hésitez pas à utiliser le simulateur du service public.

Conditions relatives au logement Pinel

Les autres règles à respecter sont celles-ci :

acheter un logement neuf (aux dernières normes environnementales) en vue de le louer pendant 6 ou 9 ans, prolongeable de 2 X 3 ans ou 3 ans. La durée maximale peut donc atteindre 12 ans ;
A noter : à compter du 1er janvier 2021, seules les acquisitions d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement « dans un bâtiment d’habitation collectif » sont éligibles au dispositif Pinel.
le prix d’acquisition ne doit pas dépasser un certain montant (5.500 € / m²) et la mise en location doit impérativement se faire dans les 12 mois suivant la livraison ;
le loyer ne doit pas dépasser un plafond déterminé chaque année par les Pouvoirs Publics.
Plafonds de loyer pour 2021 :
17,55 € / m² à Paris et dans les communes de la petite couronne (zone A bis)
13,04 € / m² dans les villes de plus de 250.000 habitants (zone A)
10,51 € / m² dans les communes de 50.000 à 250.000 habitants (zone B1)
A noter : depuis le 1er janvier 2018, les zones B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif Pinel

Conditions relatives au locataire d'un appartement Pinel

Les ressources du locataire (qui doit faire de votre logement sa résidence principale) sont, elles aussi, plafonnées.

Plafonds de ressources du locataire pour des investissements réalisés en métropole (en € par m²) valables pour 2021.

Important : avec la loi Pinel, vous avez le droit de louer à vos ascendants ou descendants (s’ils vivent hors du foyer fiscal et si vous respectez les plafonds de loyers).

BON A SAVOIR : la plupart du temps, vous achèterez votre logement en « Vente en état futur d’achèvement » (VEFA), c’est -à-dire plusieurs mois avant sa livraison, les commercialisations s’effectuant pendant les travaux de construction. Pas de soucis sur ce plan : tout est prévu aves les établissements de crédit pour que le paiement s’effectue petit à petit, au fil de l’avancement des travaux.

Retrouvez tous les plafonds ici.

Pourquoi est-il intéressant d’acheter un logement locatif Pinel ?

Se constituer un patrimoine immobilier est une excellente idée, en ces temps chahutés. La pierre est un actif tangible dont vous pourrez toujours tirer des revenus réguliers ou revendre.

Vous pouvez acheter pour vous constituer des revenus complémentaires aujourd’hui, ou pour préparer financièrement votre retraite. Cerise sur le gâteau d’un investissement immobilier : vous protégez votre famille, via la prévoyance que constitue l’assurance décès-invalidité liée au crédit immobilier.

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Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.

*Le dispositif dit PINEL est codifié à l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts, il est réservé aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent avant le 31 décembre 2022, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement dans une résidence devant faire l’objet d’une labellisation BBC EFFINERGIE 2005 ou construite conformément à la réglementation thermique dite RT 2012, destiné à être loué nu à titre de résidence principale à des locataires présentant un niveau de ressources plafonné et moyennant des montants de loyers également plafonnés. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12% si l’engagement de location est pris pour six ans ou de 18% si cet engagement est pris pour 9 ans. L’engagement de location peut être prorogé pour atteindre une durée de 12 ans. La prorogation de l’engagement de location ouvrant droit à une nouvelle réduction d’impôt. Le pourcentage de réduction est calculé dans la limite des 2 plafonds suivants : 300 000 € par contribuable par an, 5 500 € par m² de surface habitable. Le nombre de logements éligibles est limité à 2 biens achevés par an (la date d’attestation d’achèvement des logements faisant foi). Le contrat de location doit être signé dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L’éligibilité au dispositif de réduction d’impôt dépend du lieu de situation du logement. En outre les logements acquis à compter du 1er janvier 2015 peuvent être donnés en location à des ascendants et des descendants, si ceux-ci n’appartiennent pas au foyer fiscal. La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et est imputée dans un premier temps sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des années suivant la période de son engagement de location à raison d’une fraction (1/6e ou1/9e) de son montant total au titre de chacune de ces années, sans report possible. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI.
Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus locatifs et le cas échéant l’IFI – impôt sur la fortune immobilière…), le contexte économique (vérifier le niveau des loyers pratiqués dans le secteur qui peuvent être inférieurs au plafond des loyers du dispositif PINEL, et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion…).