Investissement locatif dans l'ancien ou le neuf comment choisir ?

Investir dans l'immobilier locatif suppose de faire un choix entre le marché du neuf et le marché de l'ancien. Prix d'achat, fiscalité, incitations financières, garanties et charges entrent en compte. Pour vous aider à faire votre choix, nous passons à la loupe les critères principaux d'un investissement locatif neuf ou ancien.

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Les avantages fiscaux d'un investissement locatif neuf

Parmi les atouts d'un investissement dans le neuf, citons les abattements fiscaux offerts par certaines mesures. Il s'agit notamment de la loi Pinel et de la loi Censi-Bouvard.

Les avantages fiscaux d'un investissement locatif neuf en loi Pinel

Le dispositif Pinel est prolongé jusqu'au 31 décembre 2022. À partir de 2023, il sera remplacé par le dispositif Pinel Plus.

Investir dans l'immobilier neuf en loi Pinel jusqu'en 2022

Reconduite jusqu'au 31 décembre 2022, la loi Pinel est un dispositif de défiscalisation exclusivement dédié aux investissements locatifs dans l'immobilier neuf. Ici, le propriétaire profite de réductions d'impôts allant de 12 à 21 % du prix d'achat de l'appartement. Ce taux d'abattement varie selon la durée d'engagement de location. Le plafond est de 300 000 euros par an et 5 500 euros par m² de surface habitable. L'abattement fiscal peut atteindre les montants suivants.

  • 36 000 euros pour un engagement de louer de 6 ans.
  • 54 000 euros pour un engagement de louer de 9 ans.
  • 63 000 euros pour un engagement de louer de 12 ans.

Pour investir en loi Pinel, le locataire doit respecter des plafonds de ressources. Le logement doit être situé en zone tendue ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV).

Voir notre article détaillé sur la loi Pinel 2022

Investir dans l'immobilier neuf en Pinel Plus à partir de 2023

À partir de 2023, le dispositif Pinel Plus remplace les anciennes dispositions. Les abattements fiscaux sont maintenus avec les mêmes barèmes. Seuls les critères d'éligibilité du logement changent. Pour bénéficier du Pinel Plus, les logements neufs ou en VEFA doivent :

  • répondre aux normes de la RE 2020
  • afficher une surface habitable minimum
  • disposer d'un accès extérieur (terrasse ou balcon)

Des réductions fiscales dégressives sont mises en place pour les logements acquis en 2023 ou en 2024 ne répondant pas aux critères du Pinel Plus.

Tout savoir sur le Pinel Plus

Quels sont les points forts d'un investissement locatif dans le neuf ?

Opter pour un investissement dans l’immobilier neuf, c'est acheter pour louer un logement jamais habité, vendu pour la première fois ou achevé depuis moins de cinq ans. L'acquisition peut porter sur un bien immobilier neuf déjà terminé ou en VEFA (vente en l’état de futur achèvement). Ce type de projet permet de bénéficier de coûts réduits à l'achat. Il offre également des opportunités de défiscalisation attractives, notamment par le biais du dispositif Pinel et Pinel Plus.

Acheter pour louer dans l'immobilier neuf : quelle réduction de coûts ?

Les logements neufs bénéficient de frais de notaire réduits. Ces frais représentent 2 à 3 % du prix d’acquisition. Ils sont de 7 à 8 % pour un bien ancien. Les investissements dans le neuf peuvent de surcroît ouvrir droit à une exonération de taxe foncière. Cette exonération peut durer de 2 à 7 ans selon les villes.

En savoir plus sur les frais de notaire

Avantage d'un investissement locatif neuf : sécurité et garanties

Les logements neufs offrent des garanties qui sécurisent la rentabilité des linvestissements immobiliers. Il s'agit des garanties suivantes.

  • Garantie de parfait achèvement : l'année suivant la réception des travaux, le logement est couvert pour tout dommage ou malfaçon.
  • La garantie biennale : les deux années suivant la réception des travaux, le promoteur est tenu de réparer ou remplacer les éléments d'équipement dysfonctionnant. Cette disposition vise les éléments dissociables du bâti.
  • Garantie décennale : les dix ans suivant la réception des travaux, le promoteur est tenu de réparer les dommages survenus sur la structure du bâti.

Quels sont les points forts de l'investissement locatif dans l'ancien ?

Investir dans l’immobilier ancien, c'est acheter pour louer un logement déjà habité, déjà vendu une fois ou achevé depuis plus de cinq ans. Ce genre d'investissements permet de générer rapidement des revenus. Il permet également de bénéficier de solutions de défiscalisation avantageuses, notamment grâce au mécanisme du déficit foncier.

Des prix plus attractifs dans l'immobilier ancien

L'immobilier ancien présente des prix inférieurs de 15 à 20 % par rapport au prix de l'immobilier neuf. Cet écart s'explique par le fait que les biens immobiliers neufs bénéficient de prestations supplémentaires et de performance énergétique supérieures .

Un achat dans l'ancien permet également de profiter des atouts suivants :

  • une offre généralement plus abondante
  • une localisation en centre-ville
  • une acquisition et une mise en location plus rapide

Les avantages fiscaux d'un investissement locatif dans l'ancien

Investir dans l'immobilier ancien permet de bénéficier d'une réduction d'impôts par le biais de différents dispositifs.

  • Déduction du montant des travaux via le mécanisme du déficit foncier.
  • Dispositif de défiscalisation type Pinel ancien, loi Malraux, etc.

Investir dans l'immobilier ancien permet la déduction du montant des travaux

Lorsque les charges déductibles du revenu foncier sont plus importantes que le revenu brut foncier, le propriétaire peut déclarer un déficit foncier. Ce déficit sera déduit du revenu foncier ou du revenu global dans la limite de 10 700 ou 15 300 euros par an.

De plus, l'excédent de déficit foncier peut être reporté :

  • durant 6 ans sur l'ensemble des revenus
  • durant 10 ans sur les revenus fonciers

BON A SAVOIR

Par charges déductibles, on entend :

- les intérêts d'emprunt

- les primes d'assurance

- les dépenses de travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration

- les charges d'exploitation

- les frais d'agence immobilière

- les charges de copropriété

- la taxe foncière

Les dispositifs de défiscalisation dans le locatif ancien

Dans le cadre d’un investissement dans l'ancien, différents systèmes de défiscalisation permettent de profiter d'une réduction d'impôt sous certaines conditions. Il s'agit notamment des dispositifs suivants :

Pour bénéficier de ces mesures, le logement doit faire l'objet de travaux de réhabilitation lourds en vue d’atteindre des performances proches du neuf. Le taux d'abattement varie de 12 à 30 %. Il tient compte de la durée de l'engagement de location et de la localisation du logement.

EN RÉSUMÉ

Investir dans l'immobilier neuf affiche les points forts suivants :

  • des frais de notaire réduits
  • une exonération de la taxe foncière
  • des garanties de construction sécurisant la rentabilité du projet
  • le respect des normes les plus récentes, évitant tous travaux durant 10 à 20 ans
  • la livraison d'une ou de deux places de parking comprise dans le prix du logement
  • des réductions d'impôt via certaines dispositions type Pinel, loi Censi-Bouvard, Nue-Propriété, etc.

Investir dans l'immobilier ancien présente les atouts suivants :

  • des prix inférieurs au prix de l'immobilier neuf
  • un choix plus abondant
  • une localisation généralement en centre-ville
  • une acquisition et une mise en location plus rapide
  • une déduction du montant des travaux grâce au déficit foncier
  • une réduction d'impôt via certaines dispositions type loi Denormandie, loi Malraux, etc.

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