Connaître les 7 étapes d'un achat immobilier avant de devenir propriétaire

Première étape d'un achat immobilier : l'estimation du budget

Calculer votre budget d'achat constitue la première étape de votre projet immobilier. Ce calcul est d'autant plus important si vous devez solliciter un prêt immobilier. Pour estimer au mieux votre budget d'achat immobilier, vous devez prendre en compte les éléments suivants.

• Vos revenus nets avant impôts et vos charges
• Votre apport immobilier
• Votre capacité d’emprunt
• Les modalités et la durée d'emprunt, si le financement de votre maison ou de votre appartement repose sur un crédit immobilier.
• Les aides à l’achat ou prêts aidés comme le prêt à taux zéro (PTZ)

Pour affiner l'estimation de votre budget d'achat immobilier, n'oubliez pas d'intégrer à votre calcul :

• les frais de notaire
• les frais d'agence

Deuxième étape d'un achat immobilier : la recherche du bien immobilier

Parmi les 7 étapes d'un achat immobilier, la deuxième phase du projet passe par la recherche d'une maison, d'un appartement ou d'un terrain.
La recherche d'un bien peut être menée grâce à différents moyens : annonces immobilières en ligne, sites immobiliers sur Internet, agence immobilière en ville, chasseur immobilier, bouche-à-oreille.

Lors des visites, il peut être intéressant de collecter les informations suivantes.

• Superficie du logement pour le calcul du prix de vente au m²
• Diagnostic immobilier (DPE, exposition au plomb, états relatifs à l'amiante, à la présence de termites, à l'installation intérieure de gaz et d'électricité, etc.).
• Les charges de copropriété
• Les impôts locaux
• PLU (plan local d’urbanisme).

Troisième étape d'un achat immobilier : la formulation de l'offre d'achat

La rédaction de l'offre d'achat représente la troisième étape de votre projet immobilier. Habituellement, cette offre d’achat précise :

• le prix d’acquisition du bien
• le délai de validité de l'offre d'achat

Durant ce délai, le vendeur peut :

1. accepter l'offre d’achat, ce qui implique la conclusion de la vente
2. rejeter l'offre d’achat
3. faire une contre-proposition avec un nouveau prix

Télécharger un modèle d'offre d'achat

Quatrième étape d'un achat immobilier : la promesse ou compromis de vente

Lors d'un achat immobilier, l'engagement du vendeur et de l'acheteur est matérialisé par la signature d'un avant-contrat. Il peut s'agir :

• d'une promesse de vente où le propriétaire s'engage à vendre son bien immobilier à un prix déterminé
• d'un compromis de vente ou le vendeur et l'acquéreur s'engagent réciproquement à conclure la vente au prix déterminé en commun, avant une certaine date. Juridiquement, le compromis vaut donc vente.

Cet avant-contrat de vente peut être un acte sous seing privé (un compromis ou une promesse de vente directement établi et signé par les parties), ou un acte authentiquerédigé par un notaire.

L'avant-contrat comprend un certain nombre d'informations :

• Vos coordonnées et celles du vendeur
• L'adresse, l'origine et le descriptif détaillé du bien immobilier
• L'existence d’hypothèque ou de servitude
• Le montant des honoraires du notaire ou de l'agent immobilier chargé de la vente
• Le prix de vente du bien
• Les modalités de paiement (avec ou sans prêt)
• La durée de validité de l'avant-contrat de vente
• La date limite de signature de l’acte de vente
• Les conditions du droit de rétractation
• Les clauses suspensives (obtention d'un prêt ou d'un permis de construire).
• La date de disponibilité du bien

En tant qu'acheteur, vous bénéficiez d’un délai de rétractation de 10 jours suivant la signature du compromis de vente. Au cours de ce délai de rétractation, vous pouvez annuler gratuitement et sans justification votre réservation. Si vous vous rétractez, vous devez avertir le vendeur par lettre recommandée avec avis de réception. Le dépôt de garantie devra intégralement vous être restitué.

En savoir plus sur le compromis de vente

Promesse de vente dans le cas d'un achat en VEFA

Dans ce cas, l'avant-contrat porte le nom de contrat de réservation. Il est encadré par le Code de la Construction et de l’Habitation (CCH). Établi par écrit, ce document doit indiquer au minimum les informations suivantes :

• Surface habitable du logement, nombre de pièces.
• Situation dans l'immeuble ou dans le lotissement.
• Note technique comportant la description des matériaux et la liste des équipements collectifs.
• Prix prévisionnel de vente et conditions de révision, le cas échéant.
• Date à laquelle la signature de l’acte de vente définitif peut être conclue.
• Date de livraison prévisionnelle.

Une fois le contrat de réservation signé, vous vous engagez à conclure la vente et à signer le contrat définitif. Dans le cas contraire, le vendeur est en droit de conserver le dépôt de garantie. Vous pouvez cependant revenir sur votre engagement dans les situations suivantes.

• Délai de rétractation de 10 jours.
• Condition suspensive d'obtention de prêt
• Abandon du projet immobilier par le promoteur.
• Le contrat de vente n’est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu.
• Le prix de vente excède de 5 % ou plus le prix prévisionnel.
• L’un des équipements prévus au contrat de réservation n’est pas réalisé.
• La qualité des ouvrages prévus présente une réduction de valeur supérieure à 10 %.

Dans toutes ces hypothèses, vous pouvez récupérer intégralement votre dépôt de garantie dans un délai de trois mois.

Cinquième étape d'un achat immobilier : la recherche d'un financement

Ca y est, vous avez réservé votre appartement, vous êtes bientôt propriétaire ! Vous devez maintenant trouver des solutions de financement pour l'acquisition de votre logement. Cette étape cruciale d'un achat immobilier exige la constitution d'un dossier de prêt. Vous disposez dès lors d’un délai de 90 jours environ pour obtenir un crédit immobilier auprès de votre banque ou de tout autre établissement bancaire. Pour vous aider dans votre projet, vous pouvez bénéficier des services d'un courtier en prêt immobilier. Une fois l’offre de prêt éditée, vous disposez d'un délai de réflexion de 10 jours.

En savoir plus sur le financement

Sixième étape d'un achat immobilier : la signature de l'acte de vente

Dans le cadre de l'acquisition d'une maison ou d'un appartement, la signature de l’acte authentique de vente est la dernière marche avant d'accéder à la pleine et entière propriété. Cette signature, formalisant la vente d'un bien immobilier, se déroule devant le notaire. Elle a lieu en votre présence et celle du vendeur.

C’est lors de la signature de l’acte de vente que vous vous acquitterez du prix de vente du bien s’il s’agit d’un logement ancien. Pour un logement neuf non encore achevé, vous devrez échelonner le paiement suivant l'avancement des travaux et selon l'échéancier prévu par le contrat de vente.

Le notaire doit vous communiquer au préalable un exemplaire de l’acte, afin que vous puissiez l’examiner. Ainsi, vérifiez bien que les mentions suivantes sont bien présentes :

• Description détaillée du logement et son emplacement exact dans l’immeuble ou dans le lotissement.
• Prix du logement et conditions éventuelles de révision.
• Délai de livraison et garantie d'achèvement ou de remboursement du promoteur.
• Éventuelles conditions suspensives.
• Mentions relatives à la présentation du bien (plans de coupe…).
• Caractéristiques techniques du bien (matériaux utilisés par exemple).
• Règlement de copropriété.

À NOTER :

Dans le cadre de l’achat d’un logement neuf (VEFA), un exemplaire du projet de contrat de vente définitif doit vous être communiqué au moins un mois avant la signature de l'acte de vente. Le vendeur doit aussi fournir à l'acheteur une garantie financière de remboursement (GFR) ou une garantie financière d'achèvement des travaux (GFA) et d’autres documents annexes :

• Attestation de l'assurance dommages-ouvrage souscrite à l'ouverture du chantier
• Plan côté et notice indiquant les éléments d'équipement propres au logement
• Plan faisant apparaître le nombre de bâtiments de l'ensemble immobilier, leur emplacement et le nombre d'étages de chacun d'eux lorsque le logement se situe dans cet ensemble
• État des nuisances sonores aériennes pour les biens situés dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit

L'usage veut que l'acheteur assume les frais de notaire (sauf accord spécial).

Tout savoir sur les frais de notaire

• Pour un achat immobilier dans le neuf, les frais de notaire représentent 3 % du prix de vente.
• Il faudra compter 7 à 8 % du prix de vente, pour l'achat d'un bien immobilier ancien.
• Si le vendeur et l'acquéreur ont chacun leur notaire, le montant des émoluments reste fixe. Les honoraires sont partagés entre les deux notaires.

À l’issue de la signature de l’acte de vente, vous recevez une attestation de propriété. Le titre de propriété ne vous sera transmis qu'après enregistrement de l'acte de vente auprès du service de publicité foncière.

Septième étape de votre achat immobilier : la réception de votre logement

• Si vous avez acquis un appartement ancien, il suffira de récupérer les clés auprès du propriétaire.
• Dans le cas de l’achat d’un logement neuf, vous devrez prendre rendez-vous avec le promoteur pour une remise des clés et une vérification du logement. Vous devrez signaler par écrit, toutes les anomalies que vous constaterez : des finitions à revoir, des défauts de conformité (vous avez une douche à la place d’une baignoire, le sol n’est pas celui stipulé, …) et les vices de construction.

EN RÉSUMÉ !

De la première à la dernière étape de votre achat immobilier, 5 à 7 mois peuvent s'écouler. Parfois plus. Durant ce délai, vous aurez eu le temps de :

1. Définir votre budget d'achat immobilier
2. Visiter un certain nombre de logements avant de trouver la perle rare
3. Faire une offre d'achat
4. Signer l'avant-contrat de vente (promesse ou compromis de vente ou contrat de réservation immobilière)
5. Solliciter et obtenir votre crédit immobilier
6. Signer l'acte authentique de vente (acte définitif établi par un notaire)
7. Récupérer les clés de votre appartement !