Immobilier : acheter neuf ou ancien ? Avantages et inconvénients
Faut-il opter pour un achat neuf ou ancien lorsque l’on se décide à acheter un logement ? Il y a encore quelques années, la réponse aurait été nuancée car les deux formules avaient leurs propres avantages. Aujourd’hui, la réponse est plus évidente : le neuf est clairement préférable. Faisons tout de même le tour des avantages des deux formules.
L’immobilier ancien est roi dans les centre-villes
Si vous souhaitez d’abord et avant tout un « emplacement de centre-ville », il est certain que l’ancien vous offrira plus de choix, bien qu’il existe quelques programmes neufs dans le cœur des villes. Logique, les terrains à construire y sont rares et la majorité des programmes neufs s’édifient dans de nouveaux quartiers plus excentrés... Ce qui peut aussi être un avantage !
Certains nouveaux quartiers sont très séduisants, répondant mieux aux attentes des résidents (avec plus de verdure, notamment) et se valorisant de façon plus grande au fil du temps.
L’immobilier neuf est aux normes et au goût du jour
Acheter neuf permet de bénéficier de logements à 100 % aux normes. L’ancien, lui, est confronté à une obligation de travaux - en liaison avec la lutte contre le réchauffement climatique - qui peuvent s’avérer coûteux à terme.
Un logement neuf est entièrement aux normes, qu’il s’agisse d’acoustique, d’isolation thermique, de ventilation, de système électrique ou d’accès aux personnes à mobilité réduite.
- A partir de 2022, les logements neufs auront un net avantage sur les logements anciens sur le plan énergétique. En effet, la norme RE2020 va succéder à la norme RT2012, et certains bâtiments s’affichent même aujourd’hui « à énergie zéro ou positive », c’est-à-dire produisant autant ou plus d’énergie (solaire, géothermie, etc.) qu’ils n’en consomment !
- Par ailleurs, les logements neufs répondent aux désirs actuels et aux nouveaux modes de vie des futurs acheteurs :
- la décoration intérieure pourra être adaptée à vos goûts grâce au choix des finitions
- les logements présentent de grandes pièces à vivre, de larges fenêtres,des cuisines américaines parfois
- présence d'espaces extérieurs (balcons, terrasses), etc.
- certaines nouvelles résidences offrent même des espaces communs (salles de sport, de réunions...) pour améliorer les relations sociales entre résidents.
Tous ces avantages vous permettront aussi de revendre plus facilement votre bien lorsque vous le souhaiterez.
L’immobilier ancien a parfois besoin de lourds travaux
Que vous ayez l’intention d’y habiter ou de le louer, un logement ancien est aujourd’hui soumis à une réglementation de plus en plus contraignante concernant sa performance énergétique. Celle-ci doit impérativement s’améliorer pour atteindre certains seuils décidés par les Pouvoirs Publics. Cela nécessitera des travaux de mise aux normes.
- Pour les investisseurs, cet aspect est encore plus important. La loi Energie-Climat, récemment votée, va interdire, à court terme, la location des logements les plus mal notés dans le diagnostic de performance énergétique (DPE).
- Par ailleurs, les critères de décence (devant être obligatoirement respectés pour louer) se multiplient, intégrant, dernièrement, les aspects ventilation des logements. Là encore, des travaux à prévoir.
- Dans l’ancien, attendez-vous à une explosion des charges de certaines copropriétés au cours des prochaines années, obligées de se mettre aux normes.
Un conseil :
Acheter une maison neuve ou ancienne ? Acheter un appartement neuf ou ancien ? Pensez à étudier avec rigueur l’état du bien avant de choisir !
Acheter un appartement neuf vous fait bénéficier des garanties constructeur
En achetant un logement neuf vous bénéficiez d’une protection juridique solide, qui vous couvrira pendant plusieurs années.
Ces garanties ont un impact financier non négligeable, et peuvent vous faire faire des économies sur certains travaux.
- La garantie de parfait achèvement : elle est valable 1 an à partir de la livraison du logement. C'est elle qui vous garantit contre tous les défauts relevés sur le logement qui vous est livré : ce sont les "réserves" notées sur le procès-verbal de réception du logement ;
- La garantie biennale : c'est une garantie valable 2 ans à partir de la date de réception du logement. Elle garantit le remplacement de certains éléments « non incorporés » de votre logement ; c'est-à-dire des éléments facilement remplaçable sans modifier ou détériorer le gros oeuvre (comme les volets, les portes, les radiateurs…) ;
- La garantie décennale : la plus importante, elle est valable 10 ans à partir de la réception du logement, et vous assure contre les dégâts provoqués par les travaux de construction mettant en cause la solidité, l’usage et la destination du bâtiment.
Le coût d’un logement neuf ou ancien
Il existe de nombreuses aides pour vous aider à devenir propriétaire de votre futur logement qu’il soit neuf ou ancien. Dans le cas d’un investissement locatif (lien), le neuf sera privilégié (dispositifs Pinel, LMNP…).
Les aides au financement
Si vous achetez votre résidence principale, d’autres aides sont mises en place, notamment pour les primo-accédants :
- PTZ : Le « Prêt à Taux Zéro » est un prêt immobilier sans intérêt, octroyé sous conditions de ressources à ceux qui achètent un bien immobilier pour la première fois. Il concerne surtout l’achat d’un logement neuf mais il peut aussi concerner l’achat dans l’ancien. Pour bénéficier du PTZ ancien, vous devrez réaliser d’importants travaux de rénovation votre logement : ils doivent représenter au moins 25% du coût total de votre achat immobilier (achat + travaux).
- Le prêt d’accession sociale (PAS) : il concerne l’achat d’un logement neuf ou ancien, si c’est pour en faire votre résidence principale.
- Le prêt conventionné : il peut financer l’achat de votre résidence principale ou des travaux dans celle-ci si c’est un logement ancien. (Le logement doit alors devenir votre résidence principale au plus tard 1 an après la fin des travaux ou l'achat.). Le prêt conventionné n’est pas cumulable avec un prêt immobilier classique.
Bon à savoir : Le PTZ ancien n’est pas octroyé partout sur le territoire français. Il est réservé aux zones B2 et C.
Des frais et impôts réduits dans le neuf
- Taxe foncière : si l’immobilier neuf ou ancien permettent tous les deux de bénéficier d’aides, seuls les propriétaires de logements neufs sont exonérés de taxe foncière (pendant 2 ans ou même pendant 7 ans selon les situations). Un avantage conséquent à l’heure où ces impôts locaux augmentent chaque année !
- Frais de notaires : composés majoritairement de taxes publiques, ces fameux « frais de notaires » sont deux fois moins importants pour un achat dans le neuf que pour un achat dans l’ancien.
Dans le neuf, ces frais oscillent entre 2 % et 3 % du prix d'achat du bien immobilier. Dans l’ancien, ils représentent 6 % à 7 % du prix du bien.
L’ancien est moins cher que le neuf ... à court terme seulement
A l’achat, un logement neuf est (sauf exception) toujours plus cher qu’un logement ancien. C’est normal, la construction aux toutes dernières normes a un coût.
Mais si l’on compare le rapport qualité-prix en envisageant le coût de revient dans la durée - à horizon de 10 ans - les paramètres travaux et taxes peuvent inverser l’équilibre de départ et avantager le neuf.
En résumé :
Le logement neuf comporte, aujourd’hui, plus d’avantages que l’ancien.
Garanties constructeur : garantie biennale, garantie décennale, garantie de parfait achèvement.
Frais de notaire réduits : ils ne s'élèvent qu'à 3% du montant total de l'acquisition.
Exonération de la taxe foncière : la plupart des communes exonèrent les propriétaires d'un logement neuf pendant les deux ans qui suivent l'achèvement des travaux.
Economies d'énergie et équipements aux normes : vos charges seront réduites par rapport à l'ancien tout en préservant la planète.
