Guide d'achat immobilier : nos conseils pour l'acquisition de votre logement

De la recherche du meilleur logement à la signature de l'acte authentique, voici les étapes essentielles d'un achat immobilier.

Guide d'achat immobilier Étape 1 : l'estimation du budget avant l'achat immobilier

Pour estimer le budget de votre acquisition, il faut prendre en compte les éléments suivants.

• Vos revenus nets avant impôts et vos charges.
• Votre apport personnel.
• Votre capacité d’emprunt.
• Les modalités et la durée d'emprunt immobilier.
• Les prêts aidés ou aides à l’achat type PTZ.

Pour avoir une vision globale de votre budget d'achat immobilier, vous devez ajouter :

• les frais de notaire.
• les frais d'agence.

Guide d'achat immobilier Étape 2 : la recherche du bien immobilier

Pour chercher le bien immobilier correspondant à vos critères, vous pouvez utiliser les moyens suivants.

• Annonces immobilières.
• Sites immobiliers en ligne.
• Agences immobilières en ville.
• Chasseurs immobiliers.
• Bouche-à-oreille.

Lors des visites, n'hésitez pas à demander des informations sur les points suivants.

• Superficie de l'appartement ou de la maison pour le calcul du prix au m².
• Diagnostics immobiliers.
• Charges de copropriété.
• Impôts locaux.
• PLU (plan local d’urbanisme).

Les questions à poser lors de votre visite

Étape 3 : la formulation de l'offre d'achat

Habituellement, l'offre d'achat précise le prix d’acquisition du bien et la durée de validité de l'offre. Durant ce délai, le vendeur peut accepter l'offre d’achat ou la rejeter. Il peut également faire une contre-proposition avec un nouveau prix.

Étape 4 : la signature de l'avant-contrat de vente avec ou sans le notaire

Le vendeur et l'acquéreur formalisent leur engagement par la signature d'un avant-contrat : promesse et compromis de vente ou contrat de réservation.

Promesse ou compromis de vente : le premier acte formalisant l'achat immobilier

Qu'il s'agisse d'un acte sous seing privé ou d'un acte authentique rédigé par un notaire, l'avant-contrat doit préciser les points suivants.

• Les coordonnées du vendeur et de l'acquéreur.
• L'adresse, l'origine et la description détaillée du bien.
• L'existence d’hypothèque ou de servitude.
• Le montant des honoraires des professionnels chargés de la transaction (notaires, agences immobilières, etc.).
• Le coût du bien.
• Les modalités de paiement (avec ou sans prêts).
• La durée de validité de l'avant-contrat.
• La date limite de signature de l’acte de vente.
• Le droit de rétractation.
• Les clauses suspensives.
• La date de disponibilité du bien.

En savoir plus sur le compromis de vente

Achat immobilier en VEFA : le contrat de réservation d'un logement neuf

Lors d'un achat en VEFA, l'acquéreur signe un contrat de réservation. Ce document doit apporter les informations suivantes.

• La surface habitable du bien.
• Le nombre de pièces.
• La situation dans l'immeuble ou dans le lotissement.
• Une note technique avec la description des matériaux et la liste des équipements collectifs.
• Le coût prévisionnel et les conditions de révision.
• La date de signature de l’acte de vente définitif.
• La date de livraison prévisionnelle.

La signature du contrat de réservation vous oblige à conclure la transaction et à signer le contrat définitif. À défaut, le vendeur peut conserver le dépôt de garantie. A contrario, l’intégralité du dépôt de garantie doit vous être restituée en cas de non-respect du contrat de la part du vendeur. Les motifs suivants vous permettent de revenir sur votre engagement.

• Non-conclusion du contrat du fait du vendeur dans le délai prévu.
• Prix définitif excédant de plus de 5 % le coût prévisionnel.
• Non-réalisation de l’un des éléments d’équipement prévus.
• Réduction de valeur de l’immeuble supérieure à 10 %, liée à une baisse de qualité de ses ouvrages.
• Abandon du projet immobilier par le promoteur.

Bon à savoir :
Quelle que soit la forme de l'avant-contrat, vous bénéficiez d’un délai de rétractation de 10 jours suivant la signature. Au cours de ce délai de rétractation, vous pouvez annuler votre réservation, gratuitement et sans justification. Le dépôt de garantie doit vous être intégralement restitué.

Étape 5 : la recherche d'un crédit immobilier

La signature de l'avant-contrat ou du contrat de réservation marque une nouvelle étape dans le parcours d'achat immobilier : la recherche d'une solution pour financer l'acquisition de votre bien. Pour soutenir votre projet, vous êtes tenu de présenter un dossier de demande de prêt contenant un certain nombre de documents énumérés plus bas. Pour maximiser vos chances auprès des banques, vous pouvez faire appel aux services d'un courtier en prêts immobiliers.

Important : À compter de la réception de l’offre de crédit, vous disposez d'un délai de réflexion de dix jours au minimum.

Consultez notre guide sur le crédit immobilier

Étape 6 : la signature de l'acte de vente

La signature de l’acte authentique formalise la vente d'un bien immobilier. L'acquéreur s'acquitte du prix net vendeur et des frais de notaire (3 % du prix pour une acquisition dans le neuf et 7 à 8 % pour une acquisition dans l'ancien). Le titre de propriété est délivré après enregistrement de l'acte authentique auprès du service de publicité foncière.

À noter :
Lors d'un achat immobilier en VEFA, un exemplaire du contrat de vente définitif doit vous être communiqué au moins un mois avant la signature de l'acte authentique. Il doit comporter les mentions suivantes.

• La description détaillée du bien et son emplacement exact dans l’immeuble ou dans le lotissement
• Le coût du bien et conditions éventuelles de révision
• Le délai de livraison et garantie d'achèvement ou de remboursement du promoteur
• Les conditions suspensives
• Les mentions relatives à la présentation du bien
• Les caractéristiques techniques du bien
• Le règlement de copropriété

Guide d'achat immobilier : nos conseils pour financer votre logement

Pour financer votre opération immobilière, vous serez vraisemblablement amené à contracter un ou plusieurs prêts. Voici les points de vigilance à surveiller.

L'importance de l'apport personnel dans le dossier de prêt immobilier

L’apport personnel est la somme qui vient en complément du crédit immobilier. Il peut provenir d'économies personnelles, d'un héritage, d'un compte épargne. Il peut aussi être composé de prêts constitutifs d'apport personnel. En voici la liste.

• Prêt à Taux Zéro (PTZ).
• Prêt Action Logement.
• Prêts des caisses de retraite.
• Prêts familiaux.

Lors d'un crédit immobilier, les banques demandent en général un apport personnel de 10 à 20 %. Plus l’apport personnel est élevé, moins le taux d’intérêt sera important. Dans certains cas, un prêt immobilier sans apport peut s'envisager grâce à un financement à 110 %.

Comment évaluer sa capacité d'endettement pour son prêt immobilier ?

Pour financer votre opération, la banque va calculer votre capacité d'emprunt. Vos charges et revenus annuels seront examinés. Votre taux d'endettement sera évalué. Il ne peut pas dépasser 35 % de vos ressources. Parallèlement, la banque calcule le reste à vivre qui doit permettre de faire face aux dépenses quotidiennes et imprévues.

Quels sont les critères des banques pour un emprunt immobilier ?

Quelles sont les aides à l'accession immobilière ?

L'emprunteur peut bénéficier de plusieurs prêts d’aide à l’accession. Il peut s'agir des prêts suivants.

• Prêt à Taux Zéro.
• Eco-PTZ (financer des travaux de rénovation énergétique).
• Prêt conventionné (PC).
• Prêt Action Logement (ex 1 % logement).
• Prêt d’épargne logement (PEL / CEL).
• Prêts accordés par collectivités locales.

Les frais supplémentaires lors de l'achat de votre maison ou de votre appartement

Pour calculer le coût de votre crédit immobilier ou Taux Annuel Effectif Global (TAEG), vous devez ajouter certains frais annexes à la somme effectivement empruntée. Plusieurs frais annexes sont ainsi à prendre en compte.
Le TAEG comprend les frais annexes suivants.

• Les frais de dossier (compris entre 1% et 1,5% du capital emprunté).
• Les frais payés à des intermédiaires conditionnant l'obtention du prêt.
• Les assurances (assurance Décès-Invalidité - ADI , assurance perte d'emploi, etc.).
• Les garanties obligatoires (hypothèque conventionnelle, Inscription en Privilège de Prêteur de Denier, nantissement, cautionnement).
• Les frais d'ouverture et de tenue de compte donné.
• Le coût de l'évaluation du bien.

Important :

Parmi les frais annexes, les pénalités de remboursement anticipé ne doivent pas être négligées. Ces pénalités de remboursement anticipé (PRA) ne peuvent pas excéder 6 mois d'intérêt et 3 % du capital restant à rembourser.

En savoir plus

Guide d'achat immobilier : le marché du neuf et de l'ancien

Lors d'un investissement immobilier, une question se pose : vaut-il mieux opter pour une acquisition dans le neuf ou dans l'ancien ? Prix, fiscalité, garanties et charges dans l'immobilier ancien et dans l'immobilier neuf : on refait le match.

Les avantages d'une acquisition dans l'immobilier neuf

Les atouts d'une acquisition dans le neuf sont les suivants.

• Avantage au niveau fiscal : exonération de taxe foncière pendant 2 ans, dispositif de défiscalisation via la loi Pinel pour un investissement locatif.
• Avantage au niveau des coûts : frais de notaire réduits, TVA réduite à 5.5 %.
• Avantage au niveau du financement : PTZ, prêt social location-accession.
• Avantage au niveau des garanties : garantie de parfait achèvement, garantie décennale, garantie de bon fonctionnement, etc.

Opter pour l'acquisition d'un bien neuf (appartement ou maison) peut revêtir différentes formes. Les projets neufs peuvent être les suivants.

• Une construction sur plans, on parle alors de vente en l’état de futur achèvement (VEFA).
• Un bien neuf déjà terminé.
• Un bien jamais habité, construit depuis moins de 5 ans.

Les avantages d'une acquisition dans l'immobilier ancien

L'acquisition d'un appartement ou d'une maison dans l'ancien présente les points forts suivants.

• Avantage au niveau du prix et des perspectives de décote. Le coût des biens anciens est inférieur de 15 à 20 % au prix des biens neufs.
• Avantage au niveau fiscal : travaux de rénovation déductibles des revenus fonciers (pour un investissement locatif), régime du déficit foncier, dispositif Pinel ancien, loi Maraux, etc.
• Avantage au niveau du financement : les aides pour une première acquisition immobilière et pour les travaux de rénovation. PTZ, EcoPTZ, PAS, PAL, etc.

Consulter notre dossier spécial

Guide d'achat immobilier : qui sont les principaux interlocuteurs ?

Tout au long du parcours d'acquisition, différents professionnels du secteur immobilier et financier interviendront sur votre projet.

A qui s'adresser pour la recherche d'un bien immobilier ?

Voici la liste des principaux acteurs immobiliers qui participeront à la recherche de votre maison ou de votre appartement.

• Les agences immobilières. Intermédiaires entre l'acheteur et le vendeur, elles vous aideront dans votre prospection immobilière et vous accompagneront jusqu'à la signature de l'avant-contrat. Leur rémunération correspond généralement à 5 % du montant de la transaction.
• Les chasseurs immobiliers. Conseillers exclusifs de l'acheteur, ils cherchent votre bien et négocient son prix en votre nom. Leur rémunération peut prendre la forme d'un forfait ou d'un pourcentage du montant de la transaction (5 % en général).
• Les promoteurs immobiliers. Ils pourront faire partie de vos interlocuteurs pour la commercialisation de votre bien neuf.

Les principaux interlocuteurs pour finaliser l'achat de votre bien immobilier

Voici la liste des principaux professionnels qui apporteront leur aide pour la concrétisation de votre projet immobilier.

• Les notaires. Officiers ministériels, ils assurent la sécurité juridique de l’acte et garantissent au nom de l’Etat votre statut de propriétaire. Ils établissent l’avant-contrat ainsi que l'acte authentique. Leur rémunération représente entre 3 et 8 % du coût de la transaction du bien.
• Le banquier. Acteur principal du crédit, il est votre interlocuteur privilégié pour le financement de votre projet immobilier.
• Le courtier en prêts immobiliers. Intermédiaire entre l'acheteur et les banques, il vous accompagnera sur la totalité de votre projet immobilier si vous faites appel à ses services. Ses frais de courtage sont habituellement proportionnels au montant de l’emprunt (entre 1 et 2 %).
• L’assureur ou le courtier en assurance, si vous faites le choix de souscrire une assurance emprunteur différente de celle proposée par la banque.