Calcul des frais de notaire : définition et barème

Les frais de notaire sont des taxes et des impôts qui s’ajoutent au prix d’achat d'un bien immobilier. Ces frais d’acquisition immobilière sont en principe réglés par l’acquéreur. Ils sont collectés par le notaire pour le compte de l'Etat à la signature de l'acte de vente.
En effet, les notaires sont des officiers publics et ministériels dont le rôle est de garantir aux personnes la plein possession de leurs biens ou le respect de leurs volontés ou engagements.

Achat immobilier et frais de notaire : de quoi parle-t-on ?

Les frais de notaire représentent environ 8 % du prix d'achat d'un bien immobilier ancien contre 3 % dans le neuf. Ces frais d'acquisition immobilière comprennent trois postes distincts.

• Les droits de mutation ou taxe de publicité foncière (TPF) ou droit d’enregistrement. Ils sont prélevés au profit des départements, des communes et de l'État.
• Les émoluments du notaire ou honoraires rétribuant le travail du notaire.
• Les frais et débours acquittés par le notaire pour les formalités liées à la constitution du dossier de vente.

Calcul des frais de notaire poste par poste

Droits de mutation, émoluments du notaire, frais et débours. Nous vous présentons en détail chacun des postes constituant les frais de notaire.

1. Calcul des frais de notaire : les droits de mutation

Parmi les frais de notaire, les droits de mutation représentent jusqu'à 5,8 % du prix de vente (pour un logement ancien). Ils regroupent les taxes et impôts versés au profit des départements, des communes et de l'État. Ils sont payés par l'acheteur à la signature de l'acte de vente. Connu également sous le nom de taxe de publicité foncière (TPF), ce droit d’enregistrement s'applique aux taux suivants :

• Taux normal (3, 8 % pour le département et 1,2 % pour la commune) du prix d'achat pour l'acquisition d'un bien immobilier ancien.
• Taux réduit de 0,7 % du prix d'achat pour l'acquisition d'un bien immobilier neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA).

Aux droits de mutation s'ajoutent les frais suivants :

• Les frais d'assiette et de recouvrement au taux normal de 2,37 % du prix d'acquisition du logement ou au taux réduit de 2,14 %.
• La contribution de sécurité immobilière au taux proportionnel de 0,10 % du prix d'achat du bien (15 euros minimum).

2. Calcul des frais de notaire : les émoluments du notaire

Au deuxième poste des frais de notaire, nous retrouvons la rémunération du notaire. Un barème en quatre tranches sert au calcul de cette rémunération appelée également émoluments.

Prenons un exemple :

• Pour un achat immobilier d'un montant de 200 000 euros, les émoluments du notaire s'élèveront à 1 995,25 €HT. Le calcul s'articule comme suit :

3. Calcul des frais de notaire lors d'un achat immobilier : frais et débours

Dans le cadre d'une vente immobilière, les frais et débours désignent les sommes engagées par le notaire au nom de son client. Il s'agit généralement des frais liés aux démarches et aux formalités suivantes :

• Extrait du cadastre.
• Consultation du service de publicité foncière.
• Documents d'urbanisme.
• Inscription des garanties hypothécaires.
• Frais de publication de vente.
• Honoraires du géomètre expert.
• Frais de syndic, etc.

Calcul des frais de notaire : remises et réductions

Le saviez-vous ? De façon facultative, les notaires peuvent accorder une remise sur leurs émoluments lors d'un achat immobilier. Depuis le 1er janvier 2021, cette remise peut atteindre le taux maximal de 20 %. Seule une transaction d’un montant au moins égal à 100 000 euros peut en bénéficier.

En clair, ce taux est applicable aux émoluments calculés sur les tranches d’assiettes supérieures ou égales à 100 000 euros.

Exemple :
Pour l'achat d'un bien immobilier de 200 000 €, la remise sur les émoluments du notaire se calcule de la façon suivante :

• Part d’émoluments sur laquelle le notaire peut consentir une remise : (200 000 – 100 000) x 0,799 % = 799 €
• Remise maximale de 20 % : 799 €x 20 % = 159,80 €

Ce taux peut atteindre 40 % pour une transaction d’un montant au moins égal à 10 millions d'euros. Cette remise peut concerner certains bureaux, ensembles industriels, logements sociaux, etc.

Comment réduire les frais de notaire ?

Par définition, les frais de notaire s’appliquent sur la valeur immobilière du bien acquis. Ainsi, ils ne sont pas censés s'appliquer sur la valeur des meubles dans le bien immobilier. Si le logement que vous convoitez comporte des équipements meublés (une cuisine ou une salle de bain équipée, des placards, etc...) vous êtes donc en droit de déduire leur prix de la valeur de votre bien immobilier.

Comment procéder ?

• Vous devez faire une liste du mobilier, en estimer la valeur (avec un coefficient d’obsolescence éventuellement). Ensuite, reste à déduire la somme du prix de vente. Les frais de notaire s'appliqueront sur le prix de vente réduit du montant du mobilier.
• Vous pouvez déduire jusqu’à 2 à 3 % de la valeur du bien.
• Exemple : vous achetez un appartement d'une valeur de 200 000 € comprenant une cuisine d'une valeur de 15 000 €. Vous signerez donc un compromis de vente en indiquant que vous achetez un bien immobilier d’une valeur de 185 000 € et du mobilier pour 15 000 €. Ainsi, les frais de notaire s’appliqueront sur les 185 000 €, soit une économie de 900 € environ.

En résumé !

1. Les frais de notaire sont constitués de taxes et impôts de l’État et des collectivités locales, des frais engagés par le notaire pour votre dossier d’achat immobilier, et enfin de ses honoraires. 
2. Ils doivent être réglés le jour de la signature de l’acte de vente.
3. Les frais de notaire sont réduits dans le cas d'un achat d’immobilier neuf : 2,2 à 3% contre 7 à 9% pour un logement ancien. (Sont considérés comme « anciens » tous les biens immobiliers existants n’étant pas achetés neufs, même s’ils ont moins de 5 ans). Certains promoteurs offrent même les frais de notaire.
4. Il est possible de négocier avec le notaire une réduction de ces frais.