Rembourser son crédit immobilier par anticipation, comment ça marche ?

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Envisager le remboursement anticipé de son prêt immobilier suscite des questionnements. Pourquoi rembourser son crédit immobilier avant son échéance ? Comment procéder avec la banque ? Y aura-t-il des pénalités à payer ? Comment choisir le bon moment ? Faisons le point !

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Remboursement anticipé de son crédit immobilier : que dit la loi ?

Le remboursement anticipé total ou partiel de son prêt immobilier est un droit. Selon l'article L.312-21 du Code de la consommation, l’emprunteur "peut toujours, à son initiative, rembourser par anticipation, en partie ou en totalité" son emprunt immobilier. Cependant, pour éviter des remboursements portant sur des fractions de prêt de faible montant, le législateur apporte une précision :

  • Le contrat de crédit peut être assorti d'une interdiction de remboursement partiel de moins de 10 % du montant du prêt.
  • De plus, le prêteur peut prévoir une clause lui donnant droit à une indemnité de remboursement anticipé de prêt immobilier. Le montant de cette indemnité est fixé suivant un barème déterminé par décret.

Bon à savoir :
Pour être applicables, les indemnités de remboursement anticipé du prêt immobilier sont obligatoirement précisées dans le contrat de crédit. Ils sont désignés sous le terme IRA (indemnité de remboursement anticipé) ou PRA (pénalités de remboursement anticipé). Profitez des 10 jours que vous offre votre délai acceptation prêt immobilier pour étudier minutieusement ces points du contrat de prêt !

Pourquoi procéder au remboursement anticipé de son crédit immobilier ?

Diverses situations peuvent vous amener à anticiper le remboursement total ou partiel de votre prêt immobilier. Voici une liste non-exhaustive des raisons les plus courantes.

  • Une rentrée d’argent exceptionnelle (succession, donation, prime exceptionnelle, etc.).
  • La revente du bien acquis.
  • Le rachat de votre crédit par un nouvel établissement financier.

À noter : aucun délai de préavis n'est exigé en cas de remboursement anticipé d'un crédit immobilier.

Comment rembourser par anticipation son emprunt immobilier ?

En tant qu'emprunteur, vous devez envoyer à l'établissement prêteur une « lettre de remboursement anticipé de prêt immobilier ». Ce courrier sera adressé en recommandé avec accusé de réception.

Voir un exemple de lettre

De son côté, votre banque est tenue de vous transmettre une estimation chiffrée des frais engendrés par le remboursement anticipé de votre prêt immobilier.

IMPORTANT

Dans le cadre d'une offre émise après le 1er juillet 2016, la banque doit vous fournir gratuitement ces informations dès réception de votre courrier de remboursement anticipé de prêt immobilier. Le document doit énoncer clairement les hypothèses utilisées pour les calculs.
Pour une offre de crédit émise avant le 1er juillet 2016, le décompte peut être facturé.

Quelles pénalités pour le remboursement anticipé de son crédit immobilier ?

En optant pour le remboursement anticipé de votre crédit immobilier, votre banque appliquera des pénalités encore appelées « IRA », si votre contrat le prévoit.

Calcul IRA

L'article R313-25 du code de la consommation fixe les plafonds pour le calcul de l’IRA. Les indemnités dues par l'emprunteur en cas de remboursement par anticipation ne peuvent pas dépasser l'une de ces limites :

  • 6 mois d’intérêts de la somme remboursée au taux moyen du prêt.
  • Ou : 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

Important : c'est le plus petit de ces deux montants qui vous sera facturé.

Ces limites s'appliquent également aux prêts à taux variable. Dans ce contexte particulier, la banque peut prévoir des indemnités majorées d’intérêts compensateurs au taux moyen initialement convenu au moment de la souscription du crédit immobilier.

Cas du PTZ

Le remboursement anticipé d'un prêt à taux zéro (PTZ) n’est assujetti à aucune indemnité. Dans ce cas précis, l'organisme prêteur ne peut pas appliquer de pénalités à ce crédit gratuit dont les intérêts sont financés par l'Etat.

Comment ne pas payer les frais de remboursement anticipé ?

Trois cas d’exonération d'indemnités de remboursement anticipé d’un prêt immobilier sont prévus par la loi. Ces exonérations s'adressent aux contrats de prêt immobilier souscrits après le 1er juillet 1999. Ces dispositifs sont encadrés par l'article L313-48 du Code de la consommation. Ainsi, aucune indemnité ne sera exigée si le remboursement intervient pour l’une des 3 raisons suivantes :

  1. La vente du bien immobilier fait suite à un changement de lieu de travail de l’emprunteur ou de son conjoint.
  2. Un licenciement ou une perte d'emploi de l’emprunteur ou de son conjoint.
  3. Le décès de l'emprunteur ou de son conjoint.

À savoir : Pour éviter le versement de pénalités en cas de remboursement anticipé de votre crédit, n'hésitez pas à négocier vos conditions de prêt immobilier lors de la souscription du contrat.

Est-il intéressant de rembourser un prêt immobilier par anticipation ?

Le remboursement anticipé de votre crédit immobilier sera avantageux si :

  • le taux d’intérêt de votre prêt est supérieur au taux de l’inflation actuel
  • la durée de remboursement restante est longue et le taux d’intérêt est élevé
  • le montant des indemnités n'est pas supérieur à l'économie réalisée par le remboursement anticipé.

Le remboursement anticipé de votre prêt immobilier sera contre-productif si :

  • l'échéance du crédit immobilier est proche
  • les taux d'intérêt de votre prêt sont bas
  • si le remboursement anticipé est soumis à des pénalités
  • les intérêts d’emprunt sont déduits de votre impôt sur le revenu

En résumé

Le remboursement anticipé d’un prêt immobilier permet de rembourser tout ou partie d'un crédit immobilier avant sa date d'échéance. Le remboursement ne peut pas être d’un montant inférieur à 10 % du capital emprunté, sauf s’il s’agit du solde du prêt.

Coût du remboursement anticipé :

Des indemnités de remboursement anticipé (IRA) ou pénalités de remboursement anticipé (PRA) peuvent être exigées par la banque. Elles sont mentionnées dans le contrat de prêt. Leur montant ne peut pas dépasser 3 % du montant du capital restant dû ou 6 mois d'intérêts du prêt capital remboursé au taux moyen du prêt.

Les contrats souscrits après le 1er juillet 1999 sont exonérés d'indemnités si le remboursement anticipé de prêt immobilier intervient suite à l'un de ces événements.

- Vente du bien dans le cadre d'un changement de travail.

- Perte d'emploi.

- Décès de l'emprunteur ou de son conjoint.

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