Quels critères ciblent les banques pour accorder un prêt immobilier ?

Quelles sont les conditions pour avoir un prêt immobilier : une situation professionnelle stable ?

Faire une demande de crédit immobilier entraîne un examen à la loupe de la situation professionnelle de l'emprunteur. Le dossier de prêt immobilier d'un salarié en CDI sera reçu plus favorablement par la banque que celui d'un salarié en CDD. De même, un intermittent du spectacle ou un autoentrepreneur auront généralement besoin de garanties supplémentaires pour rassurer leur organisme de prêt.

Critères d'obtention d'un crédit immobilier : l'apport personnel

Pour optimiser vos chances d’obtenir un prêt immobilier, il est recommandé de détenir des fonds propres équivalent à 10 ou 20 % du montant de l'achat. La plupart des banques excluent de leur financement les dépenses d’acquisition suivantes :

• Les garanties et les frais de dossiers.
• Les droits d’enregistrement.
• Les frais de notaire.
• Les honoraires de l’agence immobilière.

Vous devez donc disposer de fonds suffisants pour assumer toutes ces charges que les banques ne financent pas.

Emprunt immobilier : qu'est-ce qu'un apport personnel ?

L’apport personnel est la somme initiale qui financera une partie de l'achat de votre logement. Elle vient en complément du crédit immobilier. Ces fonds propres peuvent provenir :

• d'économies personnelles
• d'un héritage ou d'une donation
• d'un compte épargne
• d’indemnités de licenciement

Mais d'autres prêts peuvent également servir d'apport personnel. On parle alors de "prêts constitutifs d'apport personnel", c'est-à-dire les prêts aidés par l’Etat et les prêts réglementés. Font partie de ces dispositifs :

• le Prêt à Taux Zéro (PTZ)
• le prêt Action Logement (ex prêt 1 % logement)
• les prêts des caisses de retraite
• les prêts familiaux

Qui peut emprunter sans apport ? Obtenir un crédit immobilier sans apport personnel : est-ce possible ?

Dans de rares cas, il est possible de solliciter un prêt immobilier sans apport. Ici, les banques seront attentives aux éléments suivants.

• La bonne gestion du compte courant et l'absence d'incidents de paiement.
• La caution d’un proche pour se porter garant en cas de défaillance de votre part.
• Un plan de carrière conjuguant stabilité et perspective d’évolution.
• Un taux d’endettement n'excédant pas environ 30 %.

A noter : plus les fonds propres sont conséquents, moins le montant du crédit immobilier sera important. À terme, ses intérêts seront donc moins élevés.

Que vérifie la banque pour un prêt immobilier ?

La bonne gestion du compte : l'une des conditions essentielles pour votre emprunt immobilier

Une gestion saine des comptes est un critère apprécié lors de l'octroi d'un prêt immobilier. Des relevés de compte positifs sans découverts ni incidents de paiement renforceront votre dossier. L'examen de vos comptes fera ressortir vos qualités de gestionnaire dans le temps, mais aussi vos qualités d'épargnant. Certaines banques peuvent remonter l'historique de vos comptes jusqu'à six mois avant votre demande de prêt immobilier.

Un taux d'endettement maximum de 35 % pour obtenir un prêt immobilier

Pour financer votre projet immobilier, les banques calculent votre capacité d'emprunt. En fonction de vos charges et de vos revenus annuels, elle évalue votre "taux d'endettement" ou "taux d'effort". Pour éviter le risque de surendettement, ce taux ne doit pas dépasser un pourcentage de vos ressources annuelles. Par ailleurs, votre reste à vivre doit vous permettre de faire face à vos dépenses quotidiennes et imprévues.

BON A SAVOIR : À partir du 1er janvier 2022, les règles d’octroi du crédit immobilier vont devenir plus contraignantes. Ce durcissement, voulu par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), se traduira par :

• un taux d'effort maximal porté à 35 %
• une limitation à 25 ans de la durée de remboursement des prêts immobiliers

Taux d’endettement : les ressources et les charges retenues par la banque

Afin de connaître précisément vos revenus, les banques se basent sur les ressources suivantes.

• Vos salaires nets.
• Vos bénéfices industriels et commerciaux.
• Vos bénéfices non-commerciaux.
• Vos bénéfices agricoles.
• Vos traitements.
• Vos pensions et retraites.

Lorsqu'elle a une vue complète de vos revenus, les banques recensent vos charges et dépenses. Les charges retenues pour calculer votre taux d’effort peuvent être les suivantes.

• Crédits en cours (sauf crédits inférieurs à un an).
• Crédit auto.
• Pensions alimentaires et rentes versées.
• Impôts et taxes locales.
• Mensualités dues après l’obtention du prêt.

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Dossier de prêt immobilier : taux d'endettement et reste à vivre, quelle différence ?

Au-delà du taux d'effort et de la capacité de remboursement, c'est votre reste à vivre qui va intéresser votre banque.

Quelle est la différence entre le taux d'endettement et le reste à vivre ?

Si le taux d'endettement est désormais fixé à 35 % maximum, le reste à vivre, c'est-à-dire votre trésorerie disponibles une fois toutes vos mensualités payées, ne sera pas le même avec un revenu mensuel de 1 500 € ou de 5 000 €.

Comment calculer le reste à vivre ?

Cette somme mensuelle restant après le paiement des charges doit atteindre :

• 800 à 1 000 euros pour un adulte
• 300 à 500 euros pour un enfant

Les autres critères qui peuvent influencer l'octroi d'un prêt immobilier

Certains critères peuvent avoir une influence sur l'octroi d'un prêt immobilier. Il s'agit essentiellement de l'âge de l'emprunteur, son état de santé et sa nationalité.

L'âge de l'emprunteur : une condition influençant l'attribution d'un crédit immobilier

L'âge de l'emprunteur peut avoir un impact sur votre demande de prêt immobilier. Les jeunes emprunteurs devront redoubler de vigilance pour démontrer leur solvabilité. Alors que les emprunteurs seniors ou à la retraite devront certainement revoir à la baisse leur durée d’emprunt.

L'impact de l'état de santé de l'emprunteur sur l'octroi d'un crédit immobilier

Lors de l'examen du dossier de crédit immobilier, l'état de santé de l'emprunteur peut avoir un réel impact aux yeux des banques. Pour être précis, c'est au niveau de l’assurance emprunteur que l'état de santé peut avoir une influence. En effet, selon le risque estimé de santé, le taux de l'assurance peut augmenter. En cas de risque médical, le contrat d'assurance peut contenir des exclusions de garantie. L’assureur peut également refuser de garantir le prêt. En conclusion, la banque rejettera la demande de prêt.

Prêt immobilier et nationalité de l'emprunteur

Obtenir un prêt immobilier en tant qu'étranger résidant en France nécessite le respect de certaines conditions. Pour les ressortissants des pays membres de l’Union européenne, l’attribution d’un crédit immobilier est semblable à celle d'un français. Pour les ressortissants de pays hors UE, les banques seront attentives aux éléments suivants.

• Carte de séjour.
• Durée du séjour en France.
• Ancienneté de l'emprunteur étranger en France.
• Activité salariée ou professionnelle en France depuis plus de 10 ans.

Combien de temps pour obtenir un prêt immobilier ?

Il faut en moyenne un mois pour obtenir un prêt immobilier. Le temps pour obtenir un prêt immobilier dépend de plusieurs facteurs : la situation financière du demandeur, son niveau de crédit, son lieu d'habitation, etc.

Que se passe-t-il si mon prêt immobilier est refusé ?

Si votre emprunt immobilier est refusé par votre banque, le compromis de vente est tout simplement annulé. Dans ce cas, il vous faudra fournir au vendeur la preuve du refus de votre banque. Sans justification de votre part, vous risquez en effet des pénalités financières inscrites au sein du compromis.

Quelles sont les étapes après l’acceptation du prêt ?

Après l’étude et l’acceptation de votre emprunt, votre établissement prêteur vous envoie une offre de prêt. Elle vous informe de l’ensemble des conditions incluses dans votre contrat ainsi que les charges et modalités de remboursement associés. Joint à votre offre de prêt, vous trouverez un échéancier où sera explicité le montant du capital amorti en fonction de chaque remboursement ainsi que les intérêts et le montant du capital restant à acquitter. Enfin, vous sera remis une notice d’informations relative à votre contrat d’assurance en cas de décès ou invalidité.
Depuis la loi Scrivener, un délai de 10 jours est requis avant de pouvoir accepter l’offre. Pendant ce délai légal, prenez soin de lire et d’étudier minutieusement toutes les conditions associées à votre contrat. À partir du 11ème jour, vous êtes en droit d’accepter – ou de refuser – l’offre auprès de votre établissement de crédit.

EN RÉSUMÉ :

Lorsque vous déposez votre dossier de prêt immobilier, la banque examine un certain nombre de critères décisifs pour déterminer la recevabilité de votre demande de financement. Il s'agit entre autres des éléments suivants.

1. Avoir un taux d’endettement raisonnable. Entre 30 et 40% de taux d’endettement maximum selon votre profil.
2. Avoir l’apport personnel le plus important possible
3. La durée du prêt
4. Votre situation professionnelle
5. Votre âge et votre état de santé

Sachez également que l'obtention d'un crédit immobilier est souvent conditionnée au type de contrat de travail de l'emprunteur. Il est de ce fait plus facile d'emprunter pour un salarié en CDI.

Enfin, obtenir un crédit sans apport personnel est plutôt inhabituel, sauf dans certaines situations exceptionnelles.

• Emprunteur avec des revenus élevés.
• Investisseur immobilier.