Choisir l'assurance emprunteur pour son prêt immobilier

Comment fonctionne une assurance prêt immobilier ?

Est-il obligatoire de prendre une assurance pour un crédit ?

Pour obtenir un prêt immobilier, l’assurance est indispensable, même si aucune loi ne l’impose. Elle est exigée par toutes les banques et les sociétés de crédit, qui ont ainsi la garantie de récupérer les ommes prêtées.

La banque définit les caractéristiques du contrat d'assurance qu'elle exige selon le type de prêt demandé (pour acheter votre résidence principale, pour un investissement locatif...) et de votre statut professionnel (fonctionnaire, salarié, ...).

Il s'agit des caractéristiques suivantes :

• Garanties minimum (risque de décès, risque d'invalidité...)
• Contenu de chaque garantie, c'est-à-dire du mode de couverture du risque (risque couvert jusqu'à la fin du prêt ou jusqu'à un certain âge...)
• Hauteur à laquelle le prêt doit être assuré (à 100% ou en partie)

Les étapes d’une demande d’assurance emprunteur

Une fois ses conditions indiquées, la banque fait une simulation du crédit immobilier et du contrat d'assurance qu'elle pourrait vous proposer.

Elle vous remet alors les informations suivantes :

• Liste des documents à fournir pour faire votre demande de crédit
• Fiche standardisée d'information : Cette fiche indique les caractéristiques de votre demande de crédit et les garanties minimales de l'assurance emprunteur exigée. Elle indique également le contrat d'assurance que la banque pourrait vous proposer et son coût approximatif (compte tenu des caractéristiques du prêt, de votre âge, des garanties envisagées ...).
• Fiche personnalisée : C'est cette fiche qui définit les caractéristiques du contrat d'assurance qu'il vous faut obtenir. Elle contient les éléments indiquant à quelle hauteur le prêt doit être assuré, le type et le contenu des garanties à couvrir. Ces éléments sont définis à l'aide de 11 critères maximum pour les garanties décès, perte d'autonomie, invalidité, incapacité et 4 critères au maximum pour la perte d'emploi.

Vous êtes libre de vous adresser à un autre assureur mais dans tous les cas, le contrat d'assurance doit respecter les critères définis dans la fiche personnalisée éditée par la banque.

Voir un modèle de fiche standardisée

Le questionnaire médical (ou questionnaire de santé)

Dans tous les cas, vous devrez répondre à un questionnaire de santé pour pouvoir obtenir une proposition de contrat d'assurance emprunteur. Grâce à ce questionnaire médical, l'assureur évalue le risque encouru et détermine le taux de votre prime d'assurance. Ce questionnaire doit être rempli en toute bonne foi. En cas d'omission ou de fausse déclaration intentionnelle, l'assureur pourra refuser de vous indemniser ou obtenir la résiliation de votre contrat d'assurance.

Nouveauté 2022 pour le questionnaire médical

• Les parlementaires viennent d’entériner un droit à l’oubli de 5 ans après la fin des traitements pour les personnes guéries d'un cancer ou d’hépatite C qui souhaitent contracter un emprunt immobilier. Jusqu’à présent, le « droit à l’oubli » débutait 10 ans après la fin d’un traitement médical au long cours. Avant ce délai, des surprimes assorties d’exclusions de garanties étaient appliquées en raison d’un « risque aggravé de santé » avéré ou supposé.
• Par ailleurs, aucune information sur la santé ne pourra plus être demandée à qui que ce soit pour un emprunt inférieur à 200.000 euros, jusqu'à 400.000 euros pour un couple, et dont la durée ne court pas au-delà des 60 ans de l’emprunteur.

Quelles sont les garanties couvertes par les contrats d'assurance emprunteur ?

La perte d’emploi

L’assurance emprunteur couvre les licenciements quand il s’agit d’une rupture de CDI, mais pas en cas de démission, d’interruption de période d’essai, de chômage partiel, de préretraite ou de rupture de CDD.

La perte totale et irréversible d’autonomie et l’incapacité de travail

En cas d’invalidité totale et permanente, l’assurance de prêt immobilier garantie le remboursement du capital restant dû dans le cadre de votre prêt immobilier. En cas d’incapacité partielle, la prise en charge de vos échéances dépendra de plusieurs facteurs :

• De votre degré d’invalidité et de sa couverture par votre assurance emprunteur ;
• De l’étendue de la garantie ;
• De l’âge limite de prise en charge des mensualités de votre prêt.

Ainsi il est important de bien comparer l’étendue des différentes offres d’assurance emprunteur avant d’en souscrire une.

Le décès

Comme pour l’invalidité totale et permanente, en cas de décès, le paiement du capital restant dû est pris en charge par l’assurance emprunteur.

Bon a savoir : cette garantie décès de l’assurance emprunteur est soumise à de nombreuses exclusions de garantie dont le suicide ou la pratique de sports extrêmes.

Les exclusions

Par ailleurs, notez que certains assureurs peuvent refuser ou exclure certains risques, voire vous appliquer une surprime après étude de votre questionnaire médical. Ces exclusions peuvent concerner par exemple les sports amateurs, les déplacements dans le monde à titre personnel, humanitaire, professionnel...

Pourquoi changer d'assureur et d’assurance emprunteur ?

Les conditions dans lesquelles changer d'assurance emprunteur ont beaucoup évolué ces dernières années.

Désormais, la loi de 2022 vous autorise à rompre votre contrat d’assurance sans attendre sa date anniversaire, puisqu’à partir du 1er juin prochain, cela sera possible à tout moment. Si la loi Lagarde de 2010 a instauré la délégation d'assurance, c'est la loi Hamon de 2014 qui a permis le changement des assurances de prêt sans frais (pendant la première année de prêt). Au-delà de cette limite, l’amendement Bourquin a autorisé en 2017 la résiliation et la substitution de l’assurance de crédit chaque année à la date anniversaire du contrat.

1. La renégociation de l’assurance de prêt immobilier permet à l’emprunteur de réaliser des économies et de bénéficier d’une formule mieux adaptée à son profil et ses besoins.
   D'après l'UFC Que Choisir : "en négociant l’assurance proposée par la banque et/ou la substituant par un contrat alternatif, un couple âgé de 35 ans remboursant son crédit depuis 5 ans peut espérer économiser 13.000 €."
   
2. Changer d’assurance emprunteur est également indispensable pour ajuster sa couverture en cas de changement de situation important pouvant influer sur la cotisation. Par exemple si l’emprunteur cesse d’exercer une profession dangereuse, l’assureur peut supprimer le risque aggravé et la surprime correspondante

Comment résilier son assurance emprunteur ?

Vous avez le droit de changer d’assurance de prêt immobilier en recourant à la délégation, ainsi que la loi Lagarde le permet depuis 2010.

De quoi s'agit-il ? Cette loi stipule que la banque ne peut plus systématiquement imposer à l'emprunteur son contrat d’assurance de groupe, et donne le droit à l’emprunteur de choisir librement son assurance auprès d'une compagnie d'assurance de son choix. L’objectif est d’offrir à ce dernier l’opportunité de souscrire un contrat moins cher tout en étant bien couvert, compte tenu de son profil et de ses besoins.

Pour éviter de retarder la concrétisation de votre projet immobilier, il est conseillé de chercher une bonne assurance plusieurs mois à l’avance.

Assurance emprunteur : Comment changer de compagnie d'assurance et trouver une assurance meilleur tarif ?

Comment faire pour bénéficier d’une assurance à prix bas ?

Faites un comparatif pour obtenir le meilleur taux d’assurance. Il existe de nombreux sites comparateurs ou des courtiers en assurance qui peuvent vous aider.

Quelle est la procédure de renégociation avec la banque ?

Il est possible de mettre en place une délégation d’assurance sans changer de banque pour le crédit immobilier. Pour cela, quatre étapes sont nécessaires :

1. Il faut trouver une formule moins coûteuse, mais qui offre des garanties équivalentes aux contrats de la banque.
2. Il faut transmettre à votre banque les conditions générales du nouveau contrat pour validation. Elle dispose de 10 jours pour répondre, la non-équivalence des garanties étant le seul motif de refus autorisé.
3. Après confirmation de l’accord de la banque, le nouveau contrat peut être signé.
4. Il reste à résilier l’ancien en faisant parvenir à l’établissement prêteur une demande de résiliation par courrier recommandé avec accusé de réception.

Les conditions de résiliation diffèrent selon l’ancienneté du contrat de crédit

Votre emprunt a moins de 12 mois

Dans ce cas la résiliation peut se faire à tout moment grâce à la loi Hamon. Il suffit d’envoyer une ettre recommandée avec accusé de réception à la banque au plus tard 15 jours avant la première date d’anniversaire du contrat de prêt.

Votre emprunt a plus de 12 mois

La résiliation de l'assurance emprunteur pourra intervenir à chaque date anniversaire de la signature de l’offre de crédit (grâce à l’amendement Bourquin de la loi Sapin II). Le délai de préavis à respecter est de deux mois avant la date d’échéance.

Quels sont les taux d’assurance emprunteur en 2022 ?

Le coût de l'assurance emprunteur peut représenter entre 10 % et 40 %, voire 50 % du coût total du crédit, en particulier dans le contexte de taux d’intérêt faibles actuels. Il est donc important de procéder à une comparaison des tarifs et des garanties offertes.

D'une assurance emprunteur à l'autre, les garanties et les conditions de remboursement sont très variables.

De nombreux facteurs influent ainsi sur le taux appliqué de l'assurance : l'âge, fumeur ou non-fumeur, l'état de santé, le montant de l'emprunt, les déplacements professionnels, le statut professionnel, etc. Le taux d'assurance crédit immobilier peut donc varier du simple au double.

Comment calculer taux assurance emprunteur ?

Le Taux annuel effectif d'assurance (TAEA) représente le coût de l'assurance emprunteur, en pourcentage du montant total du crédit immobilier : celui-ci inclut le taux nominal et les différents frais liés au prêt : frais de dossier, commissions, échéances d'assurance, etc. Il va donc correspondre au montant réel de vos mensualités.

Le décret publié au Journal officiel le 17 octobre 2014. donne une définition précise du TAEA : « Le TAEA se calcule en soustrayant au taux effectif global du crédit incluant toute assurance proposée le taux effectif global du crédit sans aucune assurance. Afin de s'assurer de la parfaite information du consommateur, le décret précise que le TAEA est accompagné de la mention des garanties (couverture décès, garantie incapacité de travail, invalidité IP / IPT / IPP Invalidité Permanente Partielle, assurance perte d'emploi...) dont il intègre le coût ».

Par exemple, un taux de 0,5% représente un coût annuel de cotisation de 0,5% du capital emprunté (et non du capital restant à rembourser).

Voici un exemple de coût d'assurance selon le profil de l'emprunteur (source : Empruntis)