Estimation prêt immobilier : comment bien faire son calcul ?

Qu’est-ce qu’une mensualité de crédit ?

La « mensualité de remboursement » de votre prêt immobilier correspond au remboursement mensuel d’une partie de votre emprunt. Cette mensualité le plus souvent fixe, c’est-à-dire qui ne variera pas au fil du temps, va devoir être payée pendant toute la vie de votre prêt qui peut s’étaler sur plusieurs années (10 à 25 ans). C'est donc l'élément le plus important pour vous permettre de juger de la faisabilité de votre projet immobilier et comparer les offres de prêt.

Comment est calculée une mensualité ?

Le calcul d’une mensualité dépend :

• du montant emprunté : vous pouvez emprunter la totalité de la somme nécessaire à l’achat immobilier (moins, en général, les frais d’agence et de notaire) ou une partie seulement si vous disposez d’un apport personnel ;
• du taux d’intérêt appliqué : s’il est fixe, il n’aura aucune incidence sur la mensualité. S’il est révisable, il engendrera, éventuellement des mouvements. La mensualité globale comprend le remboursement du crédit, mais aussi la prime d’assurance décès-invalidité qui, elle, fait l’objet d’un taux d’intérêt propre ;
• de la durée de l’emprunt : les crédits immobiliers sont généralement souscrits pour une période allant de 10 à 25 ans.

Les intérêts sont calculés chaque mois sur le capital « restant dû », c’est-à-dire sur le capital restant à rembourser au prêteur. Cela donne lieu à un échéancier de prêt, établi par votre banque.

A noter : les intérêts de l’assurance décès-invalidité sont calculés, eux, de deux façons possibles : sur le capital restant dû, ou sur le capital emprunté.

Concrètement, la mensualité de votre prêt immobilier se divise donc en deux parties :

• le remboursement du capital
• les intérêts

Pourquoi calculer votre mensualité de remboursement ?

Cette dette mensuelle va être une réalité pendant toute la durée du prêt. Il s’agit donc de la fixer à un niveau « acceptable » pour vous, afin qu’elle ne soit pas trop lourde à porter et vous permette de continuer à avoir le train de vie qui vous convient.

A priori, tous les emprunteurs potentiels calculent un niveau de mensualité le plus élevé possible dans un double objectif :

• afin que le montant empruntable soit le plus important possible
• que le crédit ne soit pas trop long, et donc trop coûteux

Mais attention à ne pas vous endetter trop lourdement, sous peine de devoir faire face à des difficultés de remboursement. A vous de faire une étude rigoureuse de vos propres capacités car chaque foyer est unique.

• Si votre budget loisirs ou apprentissages (pour vos enfants) est élevé, il faut en tenir compte. La solution est de calculer le reste à vivre, une fois toutes vos charges fixes décomptées.
• Peut-être, dans votre cas personnel, ne faudra-t-il emprunter qu’à hauteur de 30 % d’endettement au lieu des 35 % autorisés.

Toutefois, il ne faut pas tomber dans l’excès inverse : en fixant des mensualités trop faibles, le crédit immobilier risque de vous coûter trop cher sur le long terme.

Quelles sont les mensualités maximales ?

Le taux d’endettement maximal toléré par les banques a été fixé à 35 % du revenu de l'emprunteur.

Ainsi :

• Si vous percevez 4.000 € de revenus mensuels, la banque estime que votre endettement ne peut pas dépasser 1.400 € par mois (35 %).
• A noter que ce taux maximal de 35 % est global, c’est-à-dire qu’il comprend d’autres crédits éventuels.

Estimation prêt immobilier : utilisez une calculette de prêt immobilier

Vous êtes en train de chercher un crédit immobilier. Vous ne savez pas comment estimer vos offres de prêt ? Vous voulez savoir quelle sera votre mensualité ? Utilisez notre calculatrice de prêt immobilier pour optimiser votre demande de prêt immobilier !

Vous pourrez répondre à ces questions :

Quel salaire pour emprunter 150 000 euros sur 25 ans ?

Quel salaire pour emprunter 200 000 euros sur 20 ans ?

Combien puis-je emprunter actuellement ? Quelle est ma capacité d'emprunt ?

Quel est le taux de crédit immobilier du moment ?

Comment calculer un taux d'intérêt ?

Consultez notre article sur les taux d'intérêt

Faites votre simulation de prêt immobilier en ligne

Que vous soyez primo-accédant ou non, vous n’ignorez sans doute pas combien il est important d’avoir un plan de financement solide pour obtenir facilement un prêt immobilier à des conditions avantageuses. Pour mettre toutes les chances de votre côté, vous devez connaître certains éléments essentiels afin de déterminer la manière dont vous rembourserez votre prêt immobilier.

C"est pourquoi nous vous proposons une calculette de prêt immobilier afin de visualiser en ligne l'ensemble des éléments de votre crédit : le montant total, le coût total du prêt, la durée optimale, etc...

Devez-vous allonger la durée du crédit pour emprunter plus ?

Si la mensualité de remboursement que vous aviez envisagée sur une certaine durée ne suffit pas à concrétiser votre projet immobilier, vous avez la possibilité de rallonger la durée du prêt immobilier pour bénéficier d’une enveloppe plus importante.

EXEMPLE :
Avec une mensualité de remboursement définie de 700 € par exemple, voici l’impact de la durée du crédit sur votre capacité d’emprunt (simulation effectuée avec une hypothèse de taux d’intérêt actuels et un coût de l’assurance à 0,34 %) :

• Sur 10 ans, vous pouvez contracter un crédit d’environ 78.000 € , avec un taux d’intérêt (assurance comprise) de 1,08 %
• Sur 20 ans, au taux global de 1,41 %, vous pourrez emprunter 145.000 €
• Sur 25 ans, votre capacité d’emprunt grimpe à 168.000 €, pour un taux d’intérêt global de 1,60 %.

Comme vous le constatez, plus la durée est longue, plus l’emprunt est important, mais plus le taux d’intérêt accordé est haut et le coût total du crédit également. Une hauteur toute relative toutefois, dans le contexte actuel de niveau des taux de crédits toujours extrêmement attractif ! Profitez-en !

Quel est l’intérêt de souscrire un prêt immobilier modulable ?

La vie d’un prêt est longue et certains emprunteurs font parfois temporairement face à des difficultés financières. Celles-ci peuvent même mettre en difficulté le remboursement du prêt. Dans une telle situation, pas de panique ! La quasi-totalité des contrats de prêts permet la modularité des mensualités, c’est-à-dire leur augmentation ou leur abaissement.

• En général, l’emprunteur peut augmenter ou baisser de 10 % à 30 % son remboursement, pendant une certaine durée.
• Un délai de carence de 12 à 24 mois après la signature du prêt, est souvent fixé.

Attention, une clause claire doit indiquer cette possibilité dans votre contrat de prêt.

• Dans notre exemple d’une mensualité à 700 € et une modularité autorisée à hauteur de 30 %, cela signifie que le montant du remboursement mensuel peut être abaissé à 490 €. Très rassurant, évidemment, si l’on fait face à des difficultés passagères qui nécessitent un nouveau crédit consommation par exemple.
• Revers de la médaille : la baisse de vos mensualités engendre une augmentation du coût total de votre crédit et un allongement de sa durée.
  

Est-il possible de reporter la mensualité entière ?

Oui. Certains contrats de prêts offrent aussi à leurs souscripteurs la possibilité de demander un report de mensualités. Appelé aussi « report d’échéances de prêt » ou « suspension d’échéance », ce dispositif se traduit par une interruption temporaire du remboursement des échéances de crédits. Très pratique, également, en cas de problème financier plus important.

Il existe deux types de mécanisme :

1. Le report d’échéance partiel : vous ne payez que les intérêts et l’assurance du prêt immobilier
2. Le report total d’échéance : vous ne payez que l’assurance du prêt immobilier

Attention : toutes les banques n’acceptent pas de mettre en place un report de mensualité ; renseignez-vous !

En résumé :

• Le calcul des mensualités de crédit immobilier dépend du montant emprunté, du taux d’intérêt appliqué (très bas actuellement !) et de la durée de l’emprunt.
• Calculer votre mensualité de remboursement de prêt immobilier est important car cette dette va courir pendant de longues années. Il s’agit donc de la fixer à un niveau acceptable qui va vous permettre de bénéficier d’un niveau de vie correct.
• Faites vos calculs ! Peut-être, dans votre cas personnel, ne faudra-t-il emprunter qu’à hauteur de 30 % d’endettement au lieu des 35 % autorisés.
• En tout état de cause, des sécurités existent si, temporairement, la mensualité se révèle trop lourde. Une modulation des échéances ou même un report sont possibles.

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